房貸收緊經(jīng)營貸套路又現(xiàn) 以“急售”低價(jià)誘惑買家湊全款

房貸收緊、買家減少、賣家觀望……廣州二手房市場的這些現(xiàn)狀,讓急著套現(xiàn)的劉女士有點(diǎn)不知所措,只能等。劉女士去年12月開始賣房,至今還未收到尾款。目前市場,業(yè)主開始挑全款客,剛改人群選擇變少,中介甚至“安利”此類人群以經(jīng)營貸付全款……如果還想著進(jìn)場撿漏,小心踩坑。

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去年底網(wǎng)簽賣房,至今還未放款

“無了期等?”

“我之前跟你說的另一個(gè)客戶,過年后過戶的,7月中才放款。”

“應(yīng)該快有放款消息了吧?等了快6個(gè)月了。”

“銀行方面未有消息……”

面對一次又一次按揭代理發(fā)來的“銀行方面未有消息”,劉女士沒想到,賣個(gè)房子,從去年等到今年,還未收到尾款。

劉女士從去年下半年開始掛牌海珠區(qū)的一套獨(dú)棟電梯房,雖然當(dāng)時(shí)小區(qū)其他戶型掛牌約4.2萬元/㎡,但劉女士一心速戰(zhàn)速?zèng)Q,想著130㎡的大戶型可能難出手,掛牌4萬元/㎡。在中介勸說下,最后答應(yīng)3.8萬元/㎡賣出。劉女士想著賣房也不要那么貪心,只是希望多點(diǎn)現(xiàn)金流。

由于心理預(yù)期不高,雖然看著房價(jià)從去年第四季度開始一路爬坡,劉女士還是淡定以對,沒有反價(jià),也沒有難為買家,只求盡快套現(xiàn)。去年12月,劉女士和買家進(jìn)行了網(wǎng)簽,評估公司也隨即上門。

今年春節(jié),劉女士沒有等來同貸書,卻迎來了“嚴(yán)肅查處經(jīng)營貸、消費(fèi)貸違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域”的消息,當(dāng)時(shí)劉女士不以為然,也沒有額度收緊的概念。轉(zhuǎn)眼到了3月,在家人的“強(qiáng)烈關(guān)心”下,劉女士終于忍不住向按揭代理發(fā)去信息“又說很快出同貸書,還是出不了?”中介熟練地回復(fù)多個(gè)“無奈”的表情。

4月,劉女士手機(jī)上叮一聲跳出了按揭代理的微信,代理報(bào)喜說同貸書終于出了,可以約買家去辦過戶手續(xù)。劉女士見買家著急入住,過戶后就直接給對方鑰匙了,即使只收到首付,還是讓買家直接先裝修。

不過,在過戶之后,劉女士一家又在另一輪等待中沉浮。到了7月,還是沒有放款的消息,劉女士開始各種猜想和擔(dān)憂,“萬一放不了款,萬一買家遇到意外無法付房貸……”劉女士焦慮地打探各種消息,甚至向按揭代理公司詢問有否加急的方式。

“有渠道的可以快點(diǎn)放款,大約1個(gè)月,如果需要就要盡快落實(shí)……”按揭代理公司如此回應(yīng)劉女士。不過,在聽完加急費(fèi)用,劉女士直接被嚇到。“按貸款的1.5%收取”,按揭代理公司報(bào)出的價(jià)格近4萬元,劉女士直接回了句,“原來還可以插隊(duì),怪不得遲遲放不了款。”

到截稿為止,身心俱疲的劉女士依然沒有等到放款的消息。“現(xiàn)在政策頻密出臺(tái),二手房參考價(jià)出臺(tái)后,會(huì)不會(huì)放款速度更慢了?不會(huì)要等到明年吧?”劉女士后悔自己沒早點(diǎn)放盤,缺少對政策的感知力,這一猶豫,錯(cuò)過了更能把控的放售時(shí)機(jī)。

2

個(gè)別銀行已不接單,需求急切可向銀行提供客觀憑證

發(fā)生在劉女士身上的事,并非個(gè)案。2021年還剩3個(gè)多月,隨著政策的不斷落地,一次又一次地牽動(dòng)二手買賣雙方敏感的神經(jīng)。“個(gè)別銀行暫停二手房貸款”的話題更一度沖上熱搜。廣州資深按揭貸款專家鄭大源表示,“由于房貸放款額度不足,放款周期不停延長,目前部分銀行出于積壓額度高居不下,存在暫時(shí)不接單的情況。”

記者在走訪過程中,多位中介向記者表示,“目前依然有相熟銀行可以接單,但放款時(shí)間至少需4個(gè)月起步。目前申請的話,也要明年才能放款。”

鄭大源告訴記者,“目前也有銀行還在放款年初的單。到了年底,各個(gè)銀行會(huì)根據(jù)業(yè)績情況以及對明年的業(yè)績的預(yù)期調(diào)整接單數(shù)量。放款時(shí)間通常需要3個(gè)月左右,快的也有一個(gè)月左右放款的,慢的則會(huì)超過半年。”鄭大源強(qiáng)調(diào)道,“注意這個(gè)放款時(shí)間不是從審批貸款開始算,也不是從貸款審批通過的時(shí)間開始算,而是從完成交易過戶,將房子抵押給銀行才開始計(jì)算時(shí)間。如果放款需求比較急,可以向銀行提供客觀的憑證,比如需要支付高額的住院費(fèi)用,墊資過橋費(fèi)用,為了結(jié)婚,避免違約等客觀的緊急情況證明,銀行也會(huì)酌情優(yōu)先安排放款的。”

鄭大源還補(bǔ)充道,“在二手房參考價(jià)政策出臺(tái)后,如果銀行執(zhí)行參考價(jià),會(huì)按照網(wǎng)簽合同、評估價(jià)、銀行內(nèi)評價(jià)以及參考價(jià)這四個(gè)價(jià)格,低者為準(zhǔn)來審批貸款額度。但另一方面,放款周期也不會(huì)繼續(xù)延長了,因?yàn)楹竺嫔暾埖囊采倭?需求降低了。”

3

經(jīng)營貸套路又現(xiàn),以“急售”低價(jià)誘惑買家湊全款

貸款收緊,要求全款或者高首付的賣家,越來越多。

“來看看這套,小區(qū)均價(jià)超過8萬元/㎡,這次賣家只要6.6萬元/㎡,全小區(qū)最低。”晚上10時(shí)多,海珠某網(wǎng)紅板塊的中介門店還開著門,中介阿鋒特別熱心,“這套業(yè)主房子已經(jīng)抵押了,急需資金周轉(zhuǎn),所以傾向一次性付款。”阿鋒表示,“雖然目前還是貸款的成交為主,但不少賣家還是堅(jiān)持找全款買家。”

聽到記者并沒有足夠資金全款買房,阿鋒乘勢提出建議,“或者你可以考慮經(jīng)營貸,一次性把款付了,賣家還能讓步一些。”

中介阿鋒直接給記者算出一筆賬:“現(xiàn)在房貸利率大概6個(gè)點(diǎn),經(jīng)營貸只需3—4個(gè)點(diǎn)。一次性付款還可以把網(wǎng)簽價(jià)做低,最低可以做到總價(jià)的65%,整個(gè)費(fèi)用又少了一截。”當(dāng)記者問到經(jīng)營貸以及網(wǎng)簽價(jià)做低的風(fēng)險(xiǎn),阿鋒表示:“很多人都這樣,沒事的,到時(shí)就會(huì)有人一條龍搞掂。”

全款或高首付,賣家松動(dòng)房價(jià),買家望而卻步,在利益驅(qū)動(dòng)下,經(jīng)營貸的套路和暗箱又洶涌而出。以賣家“急售”為由,中介為促成成交“安利”買家以經(jīng)營貸、墊支過橋等方式湊夠全款,潛臺(tái)詞是:能買這樣性價(jià)比的二手房,搏一搏又何妨。

“用經(jīng)營貸規(guī)避房貸的限制,為了申請經(jīng)營貸注冊公司提供虛假資料包裝,由此申請得到一筆貸款是違規(guī)操作,一旦被有關(guān)部門發(fā)現(xiàn),可能會(huì)抽貸,給借款人帶來麻煩。”鄭大源表示,“由于這個(gè)模式申請經(jīng)營貸,需要先一次性付款,然后再申請經(jīng)營貸,通常買家無法自有資金一次性支付,故而需要先墊資過橋,房產(chǎn)證到手后才申請經(jīng)營貸。”

鄭大源提醒道:“一旦發(fā)生經(jīng)營貸審批出問題(比如新的營業(yè)執(zhí)照,新的房產(chǎn)證很多銀行不予受理),會(huì)導(dǎo)致買家墊資過橋費(fèi)用高增,成本無端端增加,而這些后果通常都需要買家自己承擔(dān),中介則是收到了中介費(fèi)袋袋平安了。”

賣家想找全款或高首付的買家,但不缺錢的買家又有多少呢?一旦無法匹配,交易只能擱置。每個(gè)小區(qū)擱置一點(diǎn),整個(gè)廣州的二手房大盤,就會(huì)持續(xù)下滑。事實(shí)上,隨著樓市各種調(diào)控信號陸續(xù)釋出,廣州二手市場已逐步降溫。廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示,2021年8月,廣州市二手住宅成交量(自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽)為8535宗,環(huán)比7月同期環(huán)比下降4.2%,同比大減44.1%。廣州中原研究發(fā)展部預(yù)計(jì),未來一段時(shí)間廣州二手樓市可能會(huì)進(jìn)入下行通道。預(yù)計(jì)9月大市成交(自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽)將在7500宗左右,價(jià)格將保持維穩(wěn)狀態(tài)。(記者何璐詩)

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