房貸收緊、買家減少、賣家觀望……廣州二手房市場的這些現狀,讓急著套現的劉女士有點不知所措,只能等。劉女士去年12月開始賣房,至今還未收到尾款。目前市場,業主開始挑全款客,剛改人群選擇變少,中介甚至“安利”此類人群以經營貸付全款……如果還想著進場撿漏,小心踩坑。

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去年底網簽賣房,至今還未放款

“無了期等?”

“我之前跟你說的另一個客戶,過年后過戶的,7月中才放款。”

“應該快有放款消息了吧?等了快6個月了。”

“銀行方面未有消息……”

面對一次又一次按揭代理發來的“銀行方面未有消息”,劉女士沒想到,賣個房子,從去年等到今年,還未收到尾款。

劉女士從去年下半年開始掛牌海珠區的一套獨棟電梯房,雖然當時小區其他戶型掛牌約4.2萬元/㎡,但劉女士一心速戰速決,想著130㎡的大戶型可能難出手,掛牌4萬元/㎡。在中介勸說下,最后答應3.8萬元/㎡賣出。劉女士想著賣房也不要那么貪心,只是希望多點現金流。

由于心理預期不高,雖然看著房價從去年第四季度開始一路爬坡,劉女士還是淡定以對,沒有反價,也沒有難為買家,只求盡快套現。去年12月,劉女士和買家進行了網簽,評估公司也隨即上門。

今年春節,劉女士沒有等來同貸書,卻迎來了“嚴肅查處經營貸、消費貸違規進入房地產領域”的消息,當時劉女士不以為然,也沒有額度收緊的概念。轉眼到了3月,在家人的“強烈關心”下,劉女士終于忍不住向按揭代理發去信息“又說很快出同貸書,還是出不了?”中介熟練地回復多個“無奈”的表情。

4月,劉女士手機上叮一聲跳出了按揭代理的微信,代理報喜說同貸書終于出了,可以約買家去辦過戶手續。劉女士見買家著急入住,過戶后就直接給對方鑰匙了,即使只收到首付,還是讓買家直接先裝修。

不過,在過戶之后,劉女士一家又在另一輪等待中沉浮。到了7月,還是沒有放款的消息,劉女士開始各種猜想和擔憂,“萬一放不了款,萬一買家遇到意外無法付房貸……”劉女士焦慮地打探各種消息,甚至向按揭代理公司詢問有否加急的方式。

“有渠道的可以快點放款,大約1個月,如果需要就要盡快落實……”按揭代理公司如此回應劉女士。不過,在聽完加急費用,劉女士直接被嚇到。“按貸款的1.5%收取”,按揭代理公司報出的價格近4萬元,劉女士直接回了句,“原來還可以插隊,怪不得遲遲放不了款。”

到截稿為止,身心俱疲的劉女士依然沒有等到放款的消息。“現在政策頻密出臺,二手房參考價出臺后,會不會放款速度更慢了?不會要等到明年吧?”劉女士后悔自己沒早點放盤,缺少對政策的感知力,這一猶豫,錯過了更能把控的放售時機。

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個別銀行已不接單,需求急切可向銀行提供客觀憑證

發生在劉女士身上的事,并非個案。2021年還剩3個多月,隨著政策的不斷落地,一次又一次地牽動二手買賣雙方敏感的神經。“個別銀行暫停二手房貸款”的話題更一度沖上熱搜。廣州資深按揭貸款專家鄭大源表示,“由于房貸放款額度不足,放款周期不停延長,目前部分銀行出于積壓額度高居不下,存在暫時不接單的情況。”

記者在走訪過程中,多位中介向記者表示,“目前依然有相熟銀行可以接單,但放款時間至少需4個月起步。目前申請的話,也要明年才能放款。”

鄭大源告訴記者,“目前也有銀行還在放款年初的單。到了年底,各個銀行會根據業績情況以及對明年的業績的預期調整接單數量。放款時間通常需要3個月左右,快的也有一個月左右放款的,慢的則會超過半年。”鄭大源強調道,“注意這個放款時間不是從審批貸款開始算,也不是從貸款審批通過的時間開始算,而是從完成交易過戶,將房子抵押給銀行才開始計算時間。如果放款需求比較急,可以向銀行提供客觀的憑證,比如需要支付高額的住院費用,墊資過橋費用,為了結婚,避免違約等客觀的緊急情況證明,銀行也會酌情優先安排放款的。”

鄭大源還補充道,“在二手房參考價政策出臺后,如果銀行執行參考價,會按照網簽合同、評估價、銀行內評價以及參考價這四個價格,低者為準來審批貸款額度。但另一方面,放款周期也不會繼續延長了,因為后面申請的也少了,需求降低了。”

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經營貸套路又現,以“急售”低價誘惑買家湊全款

貸款收緊,要求全款或者高首付的賣家,越來越多。

“來看看這套,小區均價超過8萬元/㎡,這次賣家只要6.6萬元/㎡,全小區最低。”晚上10時多,海珠某網紅板塊的中介門店還開著門,中介阿鋒特別熱心,“這套業主房子已經抵押了,急需資金周轉,所以傾向一次性付款。”阿鋒表示,“雖然目前還是貸款的成交為主,但不少賣家還是堅持找全款買家。”

聽到記者并沒有足夠資金全款買房,阿鋒乘勢提出建議,“或者你可以考慮經營貸,一次性把款付了,賣家還能讓步一些。”

中介阿鋒直接給記者算出一筆賬:“現在房貸利率大概6個點,經營貸只需3—4個點。一次性付款還可以把網簽價做低,最低可以做到總價的65%,整個費用又少了一截。”當記者問到經營貸以及網簽價做低的風險,阿鋒表示:“很多人都這樣,沒事的,到時就會有人一條龍搞掂。”

全款或高首付,賣家松動房價,買家望而卻步,在利益驅動下,經營貸的套路和暗箱又洶涌而出。以賣家“急售”為由,中介為促成成交“安利”買家以經營貸、墊支過橋等方式湊夠全款,潛臺詞是:能買這樣性價比的二手房,搏一搏又何妨。

“用經營貸規避房貸的限制,為了申請經營貸注冊公司提供虛假資料包裝,由此申請得到一筆貸款是違規操作,一旦被有關部門發現,可能會抽貸,給借款人帶來麻煩。”鄭大源表示,“由于這個模式申請經營貸,需要先一次性付款,然后再申請經營貸,通常買家無法自有資金一次性支付,故而需要先墊資過橋,房產證到手后才申請經營貸。”

鄭大源提醒道:“一旦發生經營貸審批出問題(比如新的營業執照,新的房產證很多銀行不予受理),會導致買家墊資過橋費用高增,成本無端端增加,而這些后果通常都需要買家自己承擔,中介則是收到了中介費袋袋平安了。”

賣家想找全款或高首付的買家,但不缺錢的買家又有多少呢?一旦無法匹配,交易只能擱置。每個小區擱置一點,整個廣州的二手房大盤,就會持續下滑。事實上,隨著樓市各種調控信號陸續釋出,廣州二手市場已逐步降溫。廣州中原研究發展部數據顯示,2021年8月,廣州市二手住宅成交量(自助網簽+中介網簽)為8535宗,環比7月同期環比下降4.2%,同比大減44.1%。廣州中原研究發展部預計,未來一段時間廣州二手樓市可能會進入下行通道。預計9月大市成交(自助網簽+中介網簽)將在7500宗左右,價格將保持維穩狀態。(記者何璐詩)

關鍵詞： 房貸收緊 經營貸套路 低價誘惑 二手房市場