盡管融資收緊疊加集中供地正在顛覆房地產行業的發展邏輯，但一份利潤率“集體跳水”的年中財報，多少讓業內外人士感到震驚。

相較于緩慢的增長，業績塌房往往只需片刻，上市房企的盈利能力下降有多夸張呢?根據wind數據，2021年上半年各行業的銷售凈利率在2.56%至33.99%之間浮動，房地產行業的銷售凈利率僅為6.96%，在24個行業中排名第15位，低于保險和運輸等行業。

“銷售凈利率為12.37%，在全行業中排名第2位。”這是房地產行業2017年的數據，短短四年時間，房地產就跌落神壇，從備受矚目的高利潤行業急轉直下。

毛利率首次跌破30%，這意味著房地產行業的發展邏輯已經徹底改變，也許，人們對房地產行業應該重新認識一下。

毛利率創十年最低

相較于凈利率指標，毛利率能更多反應市場層面的變化，也更能反應行業之間的差別，從上市房企交出的半年報來看，毛利率大幅下降已成既定事實。

據Wind數據，上半年發布業績的143家房企銷售毛利率算術平均值為26.9%，較去年同期減少了4個百分點，近4年來首次跌破30%，而這些房企在2018年-2020年同期銷售毛利率算術平均數分別為30.7%、30%、30.9%。

按照國信證券(002736,股吧)的整體算法(相較算術平均法而言)，2021H1 申萬房地產開發板塊結算毛利率為 21.6%，相對上年同期下降 6.4pct，結算毛利率創下近十年最低水平。

和訊房產綜合中報整理了銷售額50強房企的毛利潤數據，結果顯示，有40家房企均出現了毛利率下滑，占比達80%，其中，毛利率降幅超過10個百分點的房企包括華僑城、金地集團(600383,股吧)、恒大和首開。此外，萬科、中海等標桿房企的毛利率也不可避免的出現下降。

50強房企的毛利率下降情況

大規模的毛利率下降現象主要歸因于土地成本和銷售限價，萬科總裁祝九勝在業績會現場坦承，近年來萬科所銷售的產品中，地價占售價的比例明顯上升，從2017年到2020年，地售比提高了17個點左右，這會逐漸體現在以后的結算收入和結算利潤上。

進一步追溯可以發現，毛利率下滑與此前的行業環境息息相關，高價地反映的是競爭的激烈程度，而支撐競爭的核心原因是對行業未來發展的信心，當然也離不開寬松的融資環境。

國信證券認為，2017/2018 的景氣高點提升了房企的擴張動機，合作開發、花式融資、土地內卷等在此時達到高峰，合作開發和花式融資共同導致權益占比的下降，而土地內卷則導致拿地利潤率的急速惡化，這些體現在當前的結算中，造成了利潤表的惡化。

背后的“布局隱痛”

進一步探究可以發現，除了高地價之外，還有一個不能忽視的因素加劇了房企毛利率的下滑，就是城市布局，尤其重倉北方城市，拉低了部分房企的利潤表現。

以金地集團為例，上半年，金地僅為毛利率17.36%，同比下降19.32個百分點，對此，金地董事、高級副總裁兼財務負責人韋傳軍表示，杭州、天津、合肥等低毛利地區的7個項目在本期集中結轉，占房地產開發結轉收入比例超過50%，影響較大。

根據財報，金地的華北區域的毛利率僅為9.5%，比上期下降44.14個百分點，遠低于華南和華東等區域。業內人士對此進一步解釋，前幾年，金地在北京拿下較多限競房項目，壓制了利潤表現。萬科亦如此，財報顯示，在上半年的收入構成中，北方區域營收占比14.87%，但對于凈利潤的貢獻卻折半，僅為7.38%。

數據來自于金地財報

與金地和萬科的表現相對，禹州毛利率上升幅度較大，上半年，禹州毛利率上升15.5個百分點至20.1%，主要原因是由于上海、合肥、南京及廈門的盈利項目。禹洲集團董事長林龍安認為，回歸到以前的高盈利、高毛利絕不可能，但有信心做到行業平均水平或者之上。

華僑城也是毛利率下滑比較典型的房企，數據顯示，2021年上半年，華僑城毛利率為33.32%，雖然仍處于高點，但下降了16.5個百分點，降幅居50強房企之首，也是華僑城自身的歷史低點。

對此，華僑城給出的解釋是，一是近年新拓展項目可售物業的毛利率逐步下降，二是上半年結轉項目的結構和區域占比不同。實際上，機構對華僑城的布局并不認可，華僑城布局下沉，肇慶、襄陽、茂名和濟寧等地都有了華僑城A的文旅項目，這些要么是非發達的省會省市，要么直接布局三四線城市，未來毛利率似乎并不樂觀。

億翰智庫研究總監于小雨認為，城市布局對毛利率肯定有影響，但這個影響程度還要看企業來說，比如地方國企在當地深耕布局，毛利潤率肯定是相對高的。從土地市場也可以看出房企的布局側重點，比如，長三角遠高于其他城市群。

重點房企拿地繼續向長三角集中，根據克而瑞拿地明細數據，2021 年上半年重點房企 44%拿地金額投向長三角，較 2020 年全年提升8pcts，中西部和環渤海出現較為明顯的下降。

中指院數據也顯示，1-8月，長三角TOP10企業拿地金額3448億元居四大城市群首位，而京津冀的拿地金額則不足千億。此外，在成交面積最大的10個城市中，9個都屬于南方城市，即便扣除二次集中供地的影響，比如，北京、上海、天津等城市還未開拍，但城市占比仍然能在一定程度上代表房企拿地的態度。

2021年1-8月50家代表房企拿地面積TOP10城市

數據來源：CREIS中指數據，中指地主

值得一提的是，受到融資新規的影響，很多房企為了加快銷售，促進回款，采取了降價促銷的方式，也對毛利率產生一定影響。

典型房企就是恒大，2021年上半年，恒大毛利率下降11.2個百分點至12.9%，恒大在財報中解釋，主要由于交樓面積減少及集團進行了全國促銷活動，實施銷售價格優惠，銷售均價下降。

房企提升利率的空間有多大?

在行業出清的背景下，毛利率的改善并非易事。

某TOP20房企總裁對和訊房產表示，改善毛利率的最大挑戰來自于政策，按照調控基調，房價不能上漲，房企面臨的選擇，一是降價入市，二是不降價扛著，在現金流緊張的情況下，大多數房企只能選擇降價銷售，毛利率必然受到影響。

不過，雖然行業趨勢如此，并不意味著房企在提升毛利率方面沒有空間，上半年，華潤置地、保利置業、時代中國、佳兆業等房企毛利率均在30%以上，且實現了增長，此外，寶龍地產、大悅城(000031,股吧)集團、合景泰富、合生創展、九龍倉也保持了較高的毛利潤水平。

2021年上半年毛利率表現較好的代表房企

顯然，探究這些房企的盈利模式在一定程度上利于行業利潤水平的改善，在眾多改善房企毛利率的路徑中，最核心因素是正確的拿地戰略，拿對地塊就相當于成功了一半，比較有代表性的例子是寶龍。

“寶龍過去那么多年不拿貴地不借貴錢，保持30%的毛利率還是有信心。” 寶龍地產總裁許華芳表示，上半年在整個土地市場很火的情況下，寶龍有策略調整避開最熱的地方，擴大了安徽市場的投資，還在大灣區花了不少時間，拿到了廣東中山跟佛山兩個大型綜合體項目。

拿對適合自己的地塊也非常重要，比如， 保利喜歡拿一些大中型地塊分階段開發，由于開發周期較長，后期房價上漲，所以毛利率很高。不過，業內認為，該模型的缺陷在于庫存周轉率低、負債高，因此僅適用于央企、國企等融資成本較低的房地產企業。

隨著地價上漲，房企也在不斷提高其多元拿地能力，近兩年城市更新受到很多房企的青睞，比如，中海在上半年分別通過產業資源整合、城市更新等模式獲取了多個項目，合生創展管理層也表示，未來拿地更傾向于通過城市更新以及在一線城市的舊城改造、舊廠改造、舊村改造獲得新土儲。

除了開發主業，投資性房地產也是拉上利潤水平的重要方式，典型房企如華潤置地、合生創展、大悅城控股、寶龍地產等，以大悅城為例，上半年，大悅城控股持有型毛利率維持在64%，基本與去年持平，而銷售型毛利率為22%，同比下降21個百分點，公司綜合毛利率之所以能維持在30%以上，主要靠投資性房地產的拉動。

再比如，合生創展的毛利率高達63%，居行業高位，在合生創展2021年上半年營收構成中，地產只占34%，約為70億港元，商業、合生活、基建、投資等非房板塊收入占比達到66%，尤其是不動產業務的租賃收入持續貢獻現金流，錄得19.25億港元總營業收入，同比增長37%，拉動明顯。

除了拿對地和增加多元收入以外，房企還可以通過加快周轉、發行綠色債券、加大科技提高管理能力等方式提高盈利能力，不過，以當前的房地產市場而言，這些方式對利潤的拉升效果有限。

上述證券分析師認為，房企的管控效率還是很低，稍微摳一摳的話，也能摳出一兩個點的利潤來，但過程沒有那么快，需要具備精細化的管理能力，空間有限，比如，周轉率這個指標，其實已經到極限了，拿地開盤時間最快縮短到3個月，再往下很難繼續壓縮。

整體來看，業內對毛利率改善不太樂觀，標桿房企如萬科未來兩年也有壓力，祝九勝直言短期很難判斷毛利率是否觸底，實際上，大部分房企預期都是明年還會再低，但上述證券分析師認為，利潤拐點不意味著之后就向上了，可以理解為一個L型。

接下來一兩年，房企的日子會越來越難過。國泰君安證券研究數據顯示，上半年房企地貨比已達到約 56%，達到近年高點。在土地價格上升而銷售均價穩定的情況下，項目結算的毛利率會持續受到壓縮。

上半年土地成本大幅上行，地貨比已達到約 56%

正如很多房企所預測的那樣，在地價和售價雙雙嚴格限制的趨勢下，房地產開發主業也許正在加快進入制造業邏輯。

關鍵詞： 毛利率下降 土地成本 銷售限價 房地產行業