未來“學區房”去學校標簽和回歸住房屬性將成為趨勢

開學季剛過，一線城市執行“多校劃片”“大學區搖號”“教師輪崗”，讓濟南一些買了老“學區房”的業主們有了擔憂。近日，齊魯晚報·齊魯壹點記者走訪多個中介門店發現，濟南的“學區房”價格依然“堅挺”。但專家分析，雖然濟南目前并沒有調整大的入學政策，但未來“學區房”去學校標簽，回歸住房屬性將成為趨勢。

已有買老學區房業主

擔心成為“接盤俠”

民轉公、教師輪換、二手房指導價…近期，多個城市學區房新一輪調控密集落地。據不完全統計，今年以來已有北京、上海、廣州、深圳、重慶、西安、廈門、成都、大連、南京、合肥、太原等超過10座城市出手，重拳整治學區房亂象。受其影響，不少城市學區房近期熱度明顯降溫，有一線城市爆出學區房降價 500 萬元竟無人問津。

“最近來看學區房的購房者確實會提出這樣的問題。”在和平路上一中介連鎖機構，工作人員向以購房者身份前來咨詢的記者解釋，北京將部分城區作為試點重新推出教師輪崗政策的消息出來以后，來看學區房的家長都會問濟南這邊有什么變化。“目前來說我們沒有聽到有關這方面的消息，周邊這些學校招生政策還是以劃片為主，入學和戶籍掛鉤。”工作人員已經準備好了說辭。

“多多少少會有一些想法吧。”作為一名一年級新生的家長，魏女士剛剛在甸柳一小旁邊買了一棟60多平米的二手房，在看到其他城市“多校劃片”“教師輪崗”的新聞后，也擔心自己成為“接盤俠”。“最開始是考慮老大和老二兩個孩子都能用得上這個學區房的名額，所以才買了這么個老破小，如果說濟南也實施這種政策的話，這種房子肯定就不好轉手了。”魏女士表示，雖然房子非常老舊，但想到目前孩子小學和中學的教育都有保證，“多花這么多錢買這么一套‘孟母房’也算值得。”

老城區學區

越小單價越高

在濟南民生大街的一家二手房中介門店記者看到，該門店的在售二手房源主要是勝利大街、南上山街和經五路的學區房，帶學區的房源單價從35000元/平米到45000元/平米不等。“基本都是上世紀80年代到90年代初的老樓，這種學區房就不要考慮戶型設計和物業管理了。”中介人員表示，買這個片區房子的人都是為孩子上學來‘打前站’的，這里的房子掛出去就有人問，所以掛牌價格基本和成交價格相差不大。中介人員還表示，目前濟南的學區房價格依然很堅挺，并沒有受到外地政策的影響。

許多“老破小”學區房都是八九十年代時候建造的 齊魯晚報·齊魯壹點 記者 慕鵬 攝

“你要是買不帶學區的，可挑房源也不少，價格兩萬左右，但只要能上學的都是三四萬起。”中介人員從手機上向記者展示勝利大街小區最近成交的一套不到40平米二手房，成交價195萬，單價約為49493元/平。“一般來說學區的房子越小單價越高，從今年來看這個價格波動也沒有多大變化。”

數據來源：貝殼找房

來自貝殼找房的數據顯示，勝利大街小區目前的掛牌房源44套，兩室的房源比較多，掛牌均價為36898元/平米，近幾個月的價格一直穩中有漲，房客比率一直處于客多房源少的狀態。

同樣以“優質學區房”著稱的魯能領秀城小區，在記者探訪時中介門店負責人也表示房價波動不大，小戶型的銷售比較緊俏。“能上學的房子掛牌基本在24000元/平-28000元/平，比周邊普通房源價格每平米至少貴三四千，孩子在這里上完學，去濟南東部改善的居多。”在交談時，這位負責人表示，部分一線城市“多校劃片”政策落地，對濟南學區房市場的預期也有波動。“買房、賣房的人心里都會有顧忌，一是怕房子買了上不了好學校，其次是怕房子再賣賠的太多，但目前來說濟南的學區政策還沒有變化，所以總體看對買房者基本沒什么影響。”

專家：讓房子回歸居住屬性

學區房政策調整

針對各大城市出臺的一系列整治學區熱行動措施，合富輝煌(中國)山東公司副總經理、合富研究院高級分析師許傳明認為，城市公共服務與住房“解綁”是城市化中后段發展的必然要求，所以各種破解以房定學的政策探索是積極而必須的。

“這些政策出臺的一個結果就是，消解了‘學區房’的概念。所謂的學區房只剩下離學校相對較近這個特點了，不再具有入學資格的能力，學區房有可能會成為一個歷史概念。”許傳明指出，在這種背景下，老破小的學區房有可能成為高風險產品。當前學區房受追捧不是因為其住房屬性好，而是因為被現有政策賦予的入學資格。一旦剝離了入學憑證的作用，所謂的市場價值、流轉性都會極大下降。

“改革入學條件，是教育公平性的要求。解除或者削弱住房和入學資格的掛鉤是大方向，因此針對學區房的政策調整是全局性的、趨勢性的。”許傳明認為。

從事中介行業的業內資深人士認為，教育政策確實會給學區房市場帶來很大影響，但在濟南的具體落定尚需時日，目前濟南的老城二手學區房價格依舊穩定，“現在濟南的優質學區房分校也越來越多，并且教學質量都不差，還要不要購買學區房?建議從自身需求出發，量力而行。多多關注房子本身除了學區以外的因素。”(記者 慕鵬)

關鍵詞： 住房屬性 學區房價格 入學政策 學區房業主