雖然是“金九”,但房產市場近日的消息面偏緊,令不少購房者觀望情緒更為濃郁,上周的新房供求比已達3.0。外界對部分房企未來發展的信心持續下滑,剛需到底現在是不是“抄底”機會,買房前應該注意哪些指標?

當下買房更要關注

房企信用度及融資成本

隨著“三道紅線”監管政策的發布及深入實施,房企當前生存現狀越加透明,高杠桿的房企正面臨著“活下去”的挑戰。除了恒大,去年以來,已有華夏幸福、泰禾集團、藍光發展、三盛宏業、福晟集團等房企接連出現債務違約情況,讓房企身陷資金和信用困局雙重風波。房地產行業不斷發生信用違約事件,降杠桿背景下,資本市場對上市房企投資偏好由高增長轉變為財務安全和有質量的增長。

在調控政策動作頻頻的同時,有業內人士建議,購房者的選房標準應該加上“高信用度”這一項。買房除了關心地段、交通、環境等的價值保障,也應該關注開發商的融資成本,聚焦高信用度企業。“企業風險,在資本市場早有提示。資本市場看好的企業,投資和買房也相對更有保障。選擇融資成本更低的房企,除了降低爛尾的概率,他們也更有資金去產品、社區的運營上下功夫。”克而瑞廣佛首席分析師肖文曉表示。

融資成本在一定程度上反映了外界對房企未來發展的信心。今年財報中報統計中,共有三家房企融資成本在4%以下。其中,中海平均融資成本僅為3.6%,保利和華潤以3.62%、3.88%的融資成本緊隨其后。

肖文曉表示,“目前融資成本控制較好的企業多為央企和國企,部分民企融資成本在5%以下的比較難得。”據統計,金茂、龍湖、萬科、越秀、建發等10家房企今年上半年融資成本在4%-5%。

而今年上半年,部分房企出現不降反增。富力地產的融資成本就由去年末的6.9%增至7.67%,增長11.16%;陽光城也從7.4%增至7.48%。而新力上半年融資成本雖然有所下降,但依然達8.7%。

做大蛋糕便能“活下去”?

更多房企將合并或縮減規模

事實上,無論是中海、保利、龍湖等優等生,還是恒大、華夏幸福、藍光發展等流動性緊張的房企,同樣面臨著產品盈利空間縮窄的問題,部分房企更選擇以多元化布局積極做大“蛋糕”。

“行業已進入微利時代,房地產高速發展時期已過去,在‘穩’字當頭的市場環境下,目前房企基本已放棄規模擴張了。目前的政策下,銷售、融資、舊改均受到影響。以往有利潤的領域,情況都不理想。”地產經濟學家鄧浩志預計,未來行業內會有更多的合并收購。

肖文曉表示,根據克而瑞的統計,從房企多元化布局的賽道來看,目前主要布局的領域包括:商業辦公、物業管理、產業地產、文旅、康養、以長租為核心的租賃以及創投等七個。其中,商辦和物管已經是TOP50房企的標配,TOP10房企布局全面深入,TOP11-50房企更側重康養和產業地產。“但是客觀來看,目前房企這些業務除了物業板塊已經批量上市之外,其它多元化賽道的嘗試多數企業還在初期階段,在疫情的挑戰下也面臨很多不確定性,所以企業發展目前主要還是靠房地產開發這個主營業務。”

中信證券研究部指出,地產板塊有約一半的負債是信用負債,合作項目眾多,房地產企業資產和負債結構復雜,信用風險具備傳染性。由于諸多企業無法充分足額,以合理成本實現借新還舊,不少企業需要壓低拿地規模,降低未來增速,甚至收縮規模。同時,因為不少企業資金成本較高,這類企業的盈利能力被嚴重侵蝕。中信證券預期,2021年四季度起,會呈現少數公司被動離場(處置資產甚至債務重組)、更多企業持續縮減規模的情景。

在肖文曉看來,“優勝劣汰是行業的大趨勢,不管是大企業還是小企業,在今天有一個健康的現金流都是彌足珍貴的。從二次土拍規則的設定也可以看出,穩健經營的企業未來會有更多的發展機會。另外,從蛋糕體量來看,今天還處于整個周期的頂峰,盡管增速在下降,但是規模還在,有人離場就有人入場,這很正常。”

以價換量力度目前還不高

專家建議先觀望

房企對債務管控的提高,現金系著生命線,越來越多的房企開始強回款、控投資。今年上半年,不少網紅盤優先選擇一次性毛坯推售,幾百套房源當天售罄。

在南沙橫瀝島板塊的美的江上沄啟,銷售人員向記者表示,現在五成首付也能選到不錯的樓層,“我們現在不再集中開售,目前是散賣,逢周三讓給了誠意金的客戶選房按付款比例選房,依然先是全款客戶,其次為高首付客戶,最后才是按揭貸款客戶。”

銷售人員補充道,“我們這次不是賣江景頭排,此前是4.2萬元/㎡的價格,現在限價下才賣3.6萬元/㎡,我們今年都不會推一線江景的產品,明年我們將會提高5%賣。”

同在南沙的保利南沙天匯,也是江景產品,銷售人員同樣向記者表示,一線江景產品會先留著,“我們最近江景的頭排先不拿預售證。”

地產經濟學家鄧浩志表示,金九銀十已展開以價換量,例如黃埔、南沙外圍區都有進一步下調,但部分項目年初的銷售情況還可以,暫時未有非常積極的以價換量。“在穩房價的政策下,房價向下波動太大也會有被約談的可能。”

不過,在供應節奏不慢、成交跑不動的背景下,廣州新房庫存已開始“攢”起來了。據克而瑞數據統計,在第36周(09.06-09.12),新房供求比已為3.0。廣州商品住宅共供應3018套,廣州商品住宅成交則為1057套。截至第36周全市商品住宅庫存面積為1047.2萬㎡,消化周期已達9.12個月,商品住宅庫存面積已連續10個月持續上漲,而過去8周最低的消化周期則為8.04個月。

在肖文曉看來,“從近幾個月的數據來看,全國商品房市場都迎來了普遍性的降溫,不僅調控在收緊,房貸資金也是越來越緊張,這意味著市場的購買力是被限制的,所以房企想要搶收市場上有限的購買力,要么就扛一扛看看明年有沒有轉機,要做動作就一定要快,營銷決策一定要果斷,要珍惜那些還有流量的市場。”

到底剛需人群要不要現在出手?“肯定等啊”,廣州世聯研究院副院長崔登科表示,購房者依然會是“買漲不買跌”。“雖然部分房企會使用以價換量來回款,預計價格下調幅度不會很大,也就是說金九銀十的成交預期較差。”

不過,鄧浩志則認為,目前依然有“暖風”征兆,“國家統計局新聞發言人付凌暉此前在發布會上回應恒大事件說道‘促進房地產市場抑制不合理需求,保證正常需求的釋放’。此外,不久前央行召開金融機構貨幣信貸形勢分析座談會,強調要繼續做好跨周期設計,銜接好今年下半年和明年上半年信貸工作。明年上半年計劃投放的部分貸款,或將提前到今年下半年投放。這些都是對市場比較正面的信號,相信會以靈活的政策穩房價。”(記者何璐詩)

關鍵詞： 抄底機會 房企信用度 融資成本 三道紅線