伴隨著十一長假，“銀十”悄然開幕。作為傳統的銷售旺季，濟南樓市“銀十”期間的購房心態如何?面對大眾購房心態的轉變，各大房企又在如何應對?“穩”字當頭的市場環境下，“銀十”乃至第四季度濟南樓市將何去何從?為此，記者在十一期間作了調查探訪。

心態：“我覺得可以再等等”，大眾普遍很淡定

“金九銀十”，省城樓市傳統的促銷旺季。根據往年市場表現，無論剛需還是改善，眾多市民往往都會在此時擇機出手。

“除非有特別優惠的盤，否則我覺得可以再等等。”“金九”已過、“銀十”開幕的當下，看過幾個樓盤之后，市民鄧華(化名)更加堅定了這種想法。

八年前，鄧華(化名)大學畢業后來濟參加工作。五年的愛情長跑，鄧華與女友早已開始談婚論嫁，兩人也一直考慮著買房。

“錢都準備好了，可沒有以前那么著急了。”鄧華坦言，盡管面臨購置婚房的難題，但自己與女友卻沒有了前年那種買房置業的的沖動，“總感覺現在樓市仍有下行空間，就想等等再看看”。

國慶節期間，齊魯晚報·齊魯壹點記者與多位購房者交流發現，在“房住不炒”的大背景下，經過兩年多一輪嚴過一輪的調控，房價真的跌了嗎?現在是買房的最佳時點嗎?再等等還是先上車?諸如此類的疑慮與困惑，讓“鄧華”們不免心里打起算盤。

今年“金九”期間的兩組數據或許能反映出當下購房者的這種心態。

據合富輝煌(中國)山東公司提供的數據顯示，9月1日至26日濟南市開盤及加推的樓盤共有36個，其中23個樓盤開盤或加推當天去化率未超30%，占比達到63.8%。這也就是說，9月的樓市供應量不小，但去化率卻在下降，往年“金九銀十”期間那種“開盤即售罄”的高去化率已不復存在。

“日均網簽量”同樣佐證著這種心態。數據顯示：9月濟南日均網簽量約在220套左右，而6、7、8月濟南日均網簽量分別是370套、311套、260套。

“從6月開始，市場的熱度就在慢慢下降，成交量在下滑，網簽量同比去年、環比上都呈現一個10%左右的下滑，大家普遍感覺到的就是——市場在轉涼。”濟南市房地產業協會執行副會長李剛說。

剖析：為什么會覺得要再等等?當下樓市“穩”字當頭

之所以想“先等等再買房”，鄧華基于兩個原因。

首先，市區二手房價格的持續走低，讓鄧華對買新房猶豫不決。“之前總是售樓處來電話，現在卻總接到二手房中介電話。”從這些中介們的一通通電話中，鄧華了解到，像山大路周邊、環山路等區位、學區相對較優的二手房價格已不似往常那般堅挺，甚至部分賣家開始主動降價，“新房一下子感覺不那么香了!”

第二個原因則與他工作經歷有關。從事保險理財行業的他發現，近期以來，找他辦理相關業務的人員逐漸增多。“人們的投資熱情在從房地產向其他方向轉移，”這讓鄧華切實感覺到，樓市的熱度在下降，“除非買房自住，暫時看不到房地產的投資價值，還面臨著銀行放貸難、利率高、變現難、出租難等諸多問題。”

與選擇“再等等”的鄧華不同，與他年紀相仿，同樣面臨著婚房剛需的李源(化名)，則選擇了在國慶“上車”。

李源就職于高新區一家創業公司。他看中了融創未來壹號的新房，并打算十一期間簽約。雖然離市區較遠，但考慮到離單位相對近、濟南東的發展前景，他覺得此處未來還有升值空間。

在李源看來，雖然自去年以來濟南房價出現零星下降，但沒有實質性的大幅降價。一方面，濟南的房價在二線城市中，并不算特別高;另外一方面，隨著國內不少城市“限跌令”的出臺，李源感覺，房價不會再出現太大松動，“趁著現在價格合適，還是決定買了”。

“‘房住不炒’的方針政策引導下，市場以穩為主，尚不存在造成巨大波動的因素。”在近日采訪中，多位國內前十房企業的業內人士皆表示，雖然眼下樓市走勢難以預判，但未來市場基調肯定離不開一個“穩”字。

“一方面意味著，剛需購房者們心態不再恐慌，購房選擇更多;更意味著樓市看房時機的到來。”對于當下“先等等再買房”的心態，一位業內人士分析道。

現場：百余米的過街天橋，七八名銷售扎堆做地推

樓市看房時機真的來了嗎?

“誰也說不準，但我們時刻準備著。”近日采訪中，記者發現：對于當下，諸多業內人士“清醒”著，又“夢想”著。他們既對“銀十”乃至下半年樓市保持著“穩”的理性，又在策劃著五花八門的促銷活動，以期借下半年為數不多的幾個重大節點，激發市場活力。

“疫情影響，相對于十一長途旅行，市民更傾向于在市內活動，這無疑給我們提供了機會。”一位業內人士坦言，參照往年，今年“銀十”或許會成色不足，但“銀十”仍是諸多房企全年營銷中的重要一環，“拋開政策影響、市民購買情緒等不談，我們眼下就是要做好我們自己”。

據悉，十一期間，除了推出“一口價”的特價房源，濟南在售的100余個樓盤還推出了折扣促銷活動。如萬科北宸之光、雪山萬科城等萬科樓盤推出了10.1元抵10000元的優惠，中建錦繡首府、金科·博翠明湖等樓盤是98折優惠……

賣家做出優惠，買家是否買賬?

10月1日，記者來到融創文旅城一帶。“需要看房嗎?”、“看房送禮品”、“好戶型，1.5萬元/平左右”……融創茂與融創文旅城之間有一處過街天橋，百余米便有七八名置業顧問在發傳單、做地推。

借助融創茂的高人氣，以及十一期間多場主題活動，該售樓處人氣頗旺——售樓處東邊停車場內停放著四五十輛私家車;售樓處內，沙盤前、洽談桌旁聚集著不少市民，置業顧問們不厭其煩地做著講解，客戶們在旁認真地做著權衡比較。

“具體簽單量須待節后統計，但人氣比9月份好很多。”置業顧問劉明(化名)一上午接待了四批客人，不過“都說再回去考慮考慮”。

“考慮就說明還有繼續談的希望，”劉明(化名)很樂觀，準備下午繼續對目標客戶做電話回訪。

“我們樓盤離這兒六七公里，國慶推出了1元抵1平的活動。”離開該售樓處不遠，另一家房企的售樓中介上前沖記者做起推銷，“戶型不錯，推薦您可以去看看”。

“周邊樓盤項目我們都安排了專人，”當被問及為何在此處推銷時，該置業顧問解釋道，“樓市不景氣，想趁國慶假期拉點人氣。”

專家：受限于市場規模、政策調控，市場正由賣方向買方傾斜

“相對于沒有后續壓力的樓盤，一些去化不佳的項目正在為完成銷售指標加大營銷力度。”談及上述經歷，一位業內人士說道。

“總體來講，客戶購買意向并不那么強烈，貨比三家越來越成為大眾心態。”結合“金九”及十一假期期間的濟南樓市表現，上述業內人士認為，當前樓市正在由賣方市場向買房市場傾斜。

回顧今年樓市，春節期間就提前迎來了“開門紅”，純剛需的百平米左右的小戶型產品銷量頗好。“今年上半年的成交量是創記錄的，是歷史上最大的年份。上半年整個成交量比往年可能要高出50%以上。”濟南市房地產業協會執行副會長李剛說。

然而，隨著上半年一批需求的集中釋放，新增需求的接續，成為制約成交的阻礙。進入6月，濟南樓市成交量開始明顯回落。根據數據，濟南日均網簽量6月份是370套、7月份是311套、8月份降至260套，9月份則跌至220套左右。

對此，李剛認為，對于一座城市而言，人口總量、發展速度穩定的前提下，市場需求規模也隨之確立，市場交易規模也隨之確定，“蛋糕大小確定了，上半年分去了大部分蛋糕，下半年必然會縮減”。

此外，李剛還認為，眼下市場熱度下降是對近期一系列房地產調控政策的反饋。“去年下半年開始對房地產市場金融政策收緊的基礎上，今年3月以來嚴查違規資金流入房地產市場，再加上土地政策、稅收政策等的調整，市場熱度明顯下降。”

“目前看，還是處在‘不促不銷’的狀態，而不是因為房價上漲或者房源非常有限帶來的，促銷沖量屬于樓市上的正常現象，不能認為是要熱起來了。”合富輝煌(中國)山東公司副總經理、合富研究院高級分析師許傳明說。

“我們看來，到年底之前應該還會有較大力度的促銷，因為不少樓盤的年終任務還未完成，仍需要通過促銷來吸引購房者。”許傳明表示，促銷的方式很可能并不是簡單的加碼，而是推出不同的樓棟，給出新的優惠來試水。(記者 王杰 李慶斌)

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