“買房時說好的一年3萬折合每月2500元的保底租金，現在卻告知要降到每月1500元。”近日，購買了濟南中駿尚城B棟19層公寓的崔先生向齊魯晚報·齊魯壹點記者反映，2018年濟南中駿尚城公寓銷售時，因看中宣傳包租保底收益，在售樓處簽訂了酒店托管協議，交房后還交了3萬裝修款，但近期剛開始收益，酒店卻以“困難重重”等理由降低保底租金。

業主投訴：買公寓時說有保底租金

收租時“變卦”每月保底要降1000元

崔先生2018年在位于濟南西站的中駿尚城B棟19層買了一間公寓。“買的時候11000元/平米，當時開發商說可以簽約酒店包租，保底收益。濟南西站人流量多，我們也覺得公寓托管給酒店也是一種投資。”崔先生表示，當時中駿尚城提供了五六家酒店供購房者選擇簽約，在與開發商簽訂購房合同后，自己又和110多位業主選擇了廣州再寓起酒店管理有限公司(以下簡稱再寓起公司)簽約了《物業委托管理經營合同》(以下簡稱經營合同)，約定從2021年4月1日至2026年3月31日為托管期。

合同約定，“甲方與乙方設定的每年甲方托管的房屋甲方最低收益金額不低于30000元。”該合同還約定甲方要在規定時間內給乙方交3萬元的軟裝費，并免租3個月，免租期之后，每月25日前乙方將會把租賃收益打到甲方賬戶。

2021年3月28日，中駿尚城公寓交房，崔先生交付給酒店管理方3萬元軟裝費。過了3個月的免租期后，本想著從7月開始即有2500元/月的收益，但8月25日收租日，崔先生卻只收到了484元租金。

“7月中旬，再寓起公司給業主們發了一份通知函，表示因房屋質量問題，需修繕完畢后才能裝修營業。再寓起公司自主變更7月25日起租，當月租金只能收取6天收益(2500元/31天*6天)，折合484元。”崔先生說，這只是保底租金出現問題的開始，9月23日，再寓起公司又給簽約業主們發了一份告知函。這次房子沒問題了，但經營又出了問題。

告知函稱，由于疫情原因，再寓起公司虧損嚴重，無法按雙方簽訂的合同約定支付業主保底租賃收益(每月2500元)，只能重新按照每月1500元支付，并承諾待市場經營好轉，另行約定恢復保底租賃價格。9月25日本該支付的租賃收益也只能先付一部分，剩下的要延遲支付。“一而再出問題，我們業主都覺得被欺騙了，賣房時宣傳的保底收益完全沒有得到兌現!”崔先生并不認可酒店的降租理由。

開發商：簽合同是業主個人行為

酒店方：想解約也可以

9月27日，記者來到中駿尚城B棟1822室再寓起濟南萬家酒店的“大堂”，屋內設施簡陋，只有一張桌子和一個工作人員。

記者進入酒店后，看到一套正在打掃的約30平方的房間，屋內簡單鋪了地板、有簡易衣架、一張床和一臺電視及配套的酒店房間用品。

“我們交的3萬塊錢軟裝費都去哪里了?”同樣和酒店簽約的陳先生說，電視機、冰箱等大件以及裝修明細，再寓起公司一直不肯公示。“有的房間就擺了一張床，沒有人住過的痕跡。”

廣州再寓起酒店管理有限公司濟南萬家酒店負責人何國慶表示，現在正和業主商量解決方案。“降低租金也是不得已，多地疫情出現反復，影響了整個酒店行業，我們營業額下降一半以上。”他說，如果經營狀況好轉，會給業主把租金漲回去，如果有業主想解約，也可以配合。對于業主已繳納的3萬元裝修款，需要請第三方機構進行房屋裝修鑒定，扣除房屋裝修金額，剩下的錢可以退還。

“早知道這樣，我們當初何必折騰來買這個公寓?”崔先生說，當初買房時候，開發商承諾公寓可以托管給專業的酒店公司管理，面對可觀的收益，才買下了房子。

對銷售時的承諾，中駿地產中駿尚城項目的相關工作人員卻表示，業主和酒店托管公司簽約和地產商沒有關系。雙方簽訂合同都是個人行為，沒有人強迫業主簽訂托管合同。

“確實沒有強迫，但有誘導，就是因為這個包租、保底租金的誘導，我們才買了這個公寓。”崔先生說，酒店經營方固然有經營責任，開發商賣房時也有虛假宣傳的成分。

“保底”租金難兌現

已有規定明確未建成公寓不得售后包租

濟南中駿尚城部分業主遇到的問題并非個例。記者調查發現，在濟南限購政策推出后，部分購房者轉而投資公寓，濟南西站、CBD、唐冶等片區出現了不少公寓，銷售中宣傳酒店托管保底租金的不少。近兩年這些公寓相繼迎來交房，但已由多個公寓出現買賣、運營糾紛。今年就有報道稱唐冶院士谷公寓的部分業主同樣簽訂了酒店托管協議，交了24000元的軟裝費后，首個月就收不到租，承租的酒店方理由同樣是經營不善，并提出延長免租期。

記者注意到，崔先生簽訂的經營合同中對租賃收益雖然有一年“保底”3萬元的承諾，但同樣約定了每月按實際租賃收益分配，年度實際收益低于保底金額時則在協議期下一年第一個月內補齊經營收入差額，若實際經營期不足一年，則酒店方無需支付年度保底收益。而如果因酒店方原因導致協議提前解除，保底收益按實結算。“‘保底’租金其實只是一個噱頭，是否真正保底也得看情況。”業內人士稱，銷售時承諾保底租金的公寓投資存在不小的風險。

山東辰靜律師事務所律師周軍營表示，在購買公寓時，尤其是需要簽訂酒店托管合同的一定要謹慎，仔細分辨保底收益條款是否對購房者有利。

而開發商在銷售公寓時承諾售后包租則涉嫌違法。《商品房銷售管理辦法》第十一條規定，房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房。《山東省商品房銷售條例》第二十條也明確：房地產開發企業和商品房承銷機構不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房,不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未建成的商品房。

此外，記者注意到，《濟南市房地產開發企業信用等級評價管理暫行辦法》中，“采取售后包租或變相售后包租方式銷售商品房”是商品房銷售中的不良行為的扣分項，扣除10分。購買預售公寓時，如果開發商有售后包租相關承諾或宣傳，購房者要注意保留直接證據，同時第一時間向有關部門反映。(記者 趙夏曄)

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