當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)邏輯發(fā)生根本改變的時(shí)候，誰(shuí)能華麗轉(zhuǎn)身率先開(kāi)辟全新增長(zhǎng)點(diǎn)?新一年我們將關(guān)注房企的轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新與突圍，看行業(yè)下半場(chǎng)，玩家競(jìng)速。

歲末年初，龍湖智創(chuàng)生活正式宣布啟動(dòng)上市流程，而在此之前不久，珠海萬(wàn)達(dá)商管、萬(wàn)科云亦紛紛啟動(dòng)了相關(guān)的上市動(dòng)作。尤其是在上一波物企拆分上市熱潮中，選擇了按兵不動(dòng)的兩大頭部房企龍湖與萬(wàn)科更是吸引了業(yè)內(nèi)的注意。行業(yè)巨頭后發(fā)下場(chǎng)，劍指何方?

龍湖旗下物企啟動(dòng)上市瞄準(zhǔn)商業(yè)生態(tài)

在2022年新年伊始，龍湖集團(tuán)便宣布旗下龍湖智創(chuàng)生活正式向香港聯(lián)交所遞交招股書(shū)，啟動(dòng)上市流程。根據(jù)招股書(shū)披露，截至2021年12月28日，其合約及戰(zhàn)略合作面積4.4億平方米，在管面積2.5億平方米。這個(gè)數(shù)字的成績(jī)?nèi)绾文?公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月30日，已披露在管面積的45家上市物企，在管面積均值約1.16億平方米。這也意味著，與當(dāng)前已上市的物業(yè)板塊企業(yè)相比，龍湖智創(chuàng)生活的規(guī)模是行業(yè)均值的兩倍多，是當(dāng)之無(wú)愧的“優(yōu)等生”。

當(dāng)然，單純的“物企上市”這一個(gè)賣(mài)點(diǎn)已經(jīng)談不上新了。來(lái)自克而瑞等研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年有多達(dá)36家的物企遞表，其中14家成功上市。“在傳統(tǒng)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈中，物管服務(wù)可以持續(xù)產(chǎn)生現(xiàn)金流且負(fù)債率低，是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，因此許多開(kāi)發(fā)商選擇將物業(yè)管理的業(yè)務(wù)單獨(dú)拆分上市。”一位業(yè)內(nèi)人士表示，傳統(tǒng)物管行業(yè)雖然利潤(rùn)不高甚至許多是虧本經(jīng)營(yíng)，但依托于母公司開(kāi)發(fā)的大量住宅，可以產(chǎn)生持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，以此得到資本市場(chǎng)的青睞——這是2021年以前的物管賽道最喜歡的故事。

而“龍湖智創(chuàng)生活”顯然不再講述這樣的一個(gè)商業(yè)邏輯。據(jù)了解，該品牌匯聚的是集團(tuán)智慧服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)兩個(gè)航道的核心能力，業(yè)務(wù)主要包括，為居住空間提供物業(yè)管理服務(wù)，為商業(yè)空間提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理和服務(wù)，以及為產(chǎn)業(yè)辦公等廣大城市空間提供管理與服務(wù)。可見(jiàn)，在整個(gè)行業(yè)依托于住宅銷(xiāo)售高周轉(zhuǎn)的模式發(fā)生根本改變的當(dāng)下，它們所瞄準(zhǔn)的是全新賽道之上的競(jìng)技——商業(yè)運(yùn)營(yíng)與管理。

輕資產(chǎn)重服務(wù)高利潤(rùn)率受市場(chǎng)認(rèn)可

相比起普遍認(rèn)知當(dāng)中商業(yè)物管所負(fù)責(zé)的水電管理等服務(wù)性內(nèi)容，商業(yè)運(yùn)營(yíng)與管理的區(qū)別之處在哪里?龍湖集團(tuán)明確表示：龍湖智創(chuàng)生活將為“天街”“星悅薈”等在內(nèi)的60個(gè)購(gòu)物中心提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，具體包括定位和設(shè)計(jì)咨詢(xún)、招商、運(yùn)營(yíng)管理、租戶(hù)管理、品牌輸出、消費(fèi)者服務(wù)等。

在商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理這條賽道上，先于龍湖智創(chuàng)生活遞交上市申請(qǐng)的珠海萬(wàn)達(dá)商管轉(zhuǎn)型得更早更為徹底，也更能說(shuō)明其吸引力。2015年，萬(wàn)達(dá)商管的“輕資產(chǎn)模式”首次被提出，即萬(wàn)達(dá)不提供建設(shè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的資金，只負(fù)責(zé)輸出品牌、輔助設(shè)計(jì)、建設(shè)與運(yùn)營(yíng)，從中獲得相應(yīng)的收益。到2021年3月，輕資產(chǎn)商管公司珠海萬(wàn)達(dá)商管正式成立。據(jù)了解，2021年萬(wàn)達(dá)集團(tuán)計(jì)劃開(kāi)業(yè)的50個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中，不自持只輸出服務(wù)的“輕資產(chǎn)模式”占比已經(jīng)達(dá)到了68%。利潤(rùn)率也相當(dāng)亮眼，自2019年以來(lái)，萬(wàn)達(dá)商管連續(xù)三年均錄得超過(guò)30%的凈利潤(rùn)增速。這一成績(jī)也得到了市場(chǎng)的認(rèn)可，招股書(shū)顯示多輪融資后，珠海萬(wàn)達(dá)商管Pre-IPO融資額已由原來(lái)的31億美元增至60多億美元，目前估值已超過(guò)2000億港元。

“市場(chǎng)當(dāng)然喜歡母公司能提供大規(guī)模合約面積的物企，但更喜歡在此基礎(chǔ)上，有能力依靠自身運(yùn)營(yíng)服務(wù)水平大量拓展管理面積的物企。”上述業(yè)內(nèi)人士表示，與傳統(tǒng)住宅物管相比，商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理門(mén)檻更高、有實(shí)力入局者更少，因此能獲得較高的市場(chǎng)定價(jià)，同樣具備商管邏輯的華潤(rùn)萬(wàn)象生活便是一個(gè)典型的例子。“更重要的是，立足于商業(yè)管理與運(yùn)營(yíng)，物企將擺脫過(guò)往依靠管理母公司自持物業(yè)輸送資金的狀況，憑借自身運(yùn)營(yíng)及品牌孵化能力，實(shí)現(xiàn)獨(dú)立造血甚至反哺母公司。”(龍樂(lè)樂(lè))

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