一年一度的南京商業地產報告于1月20日新鮮出爐。記者從知名機構仲量聯行提供的數據中獲悉，2021年第四季度，南京商業地產市場整體較為活躍，租賃成交量較上季度有所提升;辦公樓市場的整體空置率環比小幅回升，租金繼續維持平穩。優質零售物業市場方面，四季度整體消費能力略顯疲軟，初現兩極分化現象，零售物業市場平均空置率小幅上升。

仲量聯行南京、杭州、武漢總經理辛毅表示，過去的2021年是南京“十四五”的開局之年，也是南京建設國際消費中心的啟動之年。展望2022年，南京將在政府的引領下奠定以“科學創新驅動”為底色的發展格局，并持續構建以軟件信息產業為基調的高能級國家中心城市。南京商辦市場將以中資企業為引領，“存量項目優化+增量項目提質”、樓宇定制化綠色服務已成為未來商辦市場健康運作的新生態模式。

“金融+科技”租賃需求活躍，超八成為中資租戶

數據顯示，2021年南京整體辦公樓凈吸納量約為18.5萬平方米，恢復至疫情前水平。甲級辦公樓凈吸納量約為10.2萬平方米，其中，二季度和四季度租賃市場最為活躍，交易數量基本持平。2021年四季度，南京甲級存量辦公樓市場的凈吸納量約為2.2萬平方米。

就整體辦公樓市場行業需求而言，2021年全年金融類企業租賃活躍度最高并占據甲級辦公樓市場成交焦點。其中保險行業全年需求位居第一，且近七成選址于甲級辦公樓;科技互聯網企業承租能力最強且持續增長。

就成交類型分析，隨著南京經濟活力逐漸恢復，全年擴租與升級類租賃需求逐步提升，甲級辦公樓市場全年近四成為新設公司交易，其中1/3為金融類企業。

從租賃交易規模來講，小面積租賃需求逐步下降。2021年前三季度，小面積成交主導市場。四季度超1,000平方米的租賃交易增多，尤其是甲級辦公樓市場，四季度租賃成交超半數為1000平方米以上面積。

從板塊成交分析，租賃表現依然集中在河西板塊和新街口。新街口板塊以搬遷和升級交易為主要需求來源，其甲級辦公樓市場在四季度去化0.4萬平方米左右，全年去化1萬平方米左右。河西板塊以升級和新設公司為主要需求來源，甲級辦公樓市場四季度去化約為1.4萬平方米，全年去化8.6萬平方米，河西產業集聚效應顯著。

2021年全年近52萬平方米共8個新增項目入市，其中有兩個甲級項目在四季度入市。一個為位于鼓樓板塊的中海廣場，體量為15.6萬平方米，提升了鼓樓板塊的商務氛圍;另一項目為位于河西板塊的金融城二期西區A1、A2、A3三棟自用項目，總體量約為14.5萬平方米。

截至2021年末，全市整體辦公樓市場存量約為488萬平方米，整體空置率環比上升0.5個百分點至24.2%。甲級辦公樓空置率環比上升0.9個百分點至30.7%，乙級辦公樓市場空置率環比下降0.5個百分點至18.0%。

年末租金跌幅觸底，買方市場效應持續

受三季度南京疫情導致市場需求被暫停的影響，四季度業主去化壓力增大，租金持續平穩下探。甲級辦公樓市場凈租金錄得4.0元每平方米每天，環比下降0.6個百分點，同比下降3.4個百分點;乙級辦公樓市場凈租金錄得3.2元每平方米每天，環比下降0.3個百分點，同比下降0.7個百分點。

由于南京市場整體供應體量較大，租戶選擇較多，租金成本控制依然是主導辦公樓租賃市場的主要情緒，業主對于整體談判的可控空間進一步縮小。從整年租金變化趨勢來看，整體租金依然處于穩定調節狀態，以期滿足租金與需求的平衡。

業內預測，2022年南京辦公樓市場“內卷”將加劇，預計全年有10個項目共約96萬平方米體量入市，均集中于河西板塊和南京南站板塊。2022年上半年入市的將有4個項目共計34萬平方米的體量，分別是德基世界貿易中心、金鷹世界B塔、復地中心和國泰君安金融中心。南京辦公樓市場正在有條不紊的恢復中，長期需求持續看好，但未來幾年的供應體量仍較大市場空置率將仍在較高位運行。仲量聯行預計，2024年市場供需博弈將達到初步平衡。

“雙減”政策致教育行業公司退租

此外，雙減政策導致教育行業公司退租的市場行為，對南京甲級辦公樓市場也產生了一定的影響。租金方面，未來較大的供應量將逐步使業主“破防”，在調整租金以及軟性附加條件方面將有更大的彈性空間。仲量聯行南京商業地產部總監陳明哲表示：“在‘雙循環’格局下，南京商辦市場正處于能級提升的‘蝶變期’，未來大規模的辦公供應將成為未來產業變革升級不可或缺的高質量載體，產業集群效應將隨著更多項目入市而愈加凸顯。在辦公樓市場向多中心發展的態勢下，開發商和業主應堅持以市場發展為導向，同時也要為了避免樓宇同質化競爭而提供更為多樣靈活的策略和空間選擇。”

零售物業兩極分化初現

2021年末，南京零售物業市場整體空置率環比上升0.3個百分點至4.4%。在“雙十二”線上線下大促活動助推的消費狂歡下，南京前1-11月的社會消費品零售總額同比增長10.5%，有效提振了全市經濟活力。

為滿足Z世代對消費場景的需求，核心商圈在接近一年中進行的提檔升級，并初現成效，如德基今年提檔升級成為南京唯一重奢mall，引入大量美妝香氛品牌首店，包括凱利安、潘海利根、阿蒂仙、馥馬爾、MFK、CT、Loewe香氛、華倫天奴美妝等。次級商圈消費力則略顯疲軟，隨著越來越多的品牌選址次級商圈，競爭趨于激烈。一些傳統商業體存在招商難的困境，促使商場積極調整品牌定位，根據自身的區位、客群等采用差異化的戰略吸引人流量，其中“小而美”的社區商業中心表現出強大的消費潛力，如樂基廣場在經過長期對自身發展的定位探索以及引入盒馬鮮生、SEE by ONE設計師品牌集合店等業態提升商場人氣，取得了良好的效果。

在全民提倡“碳中和”“碳達峰”的綠色消費時代，新能源汽車品牌為搶占南京市場持續加碼，在多家商場首層設立體驗店。與此同時，四季度華為強勢擴張六家門店，其中在德基廣場新開的為首家華為智能生活館。值得一提的是，受“雙減”政策的影響，教培行業調整，文體類培訓類所受影響較小，如橡皮蟲國際美校、樂旋乒乓、秦漢胡同國學等開設新店較多。

零售市場整體租金維持平穩

2021年全年，南京零售物業市場近82萬平方米共計9個項目入市，多核趨勢發展明顯。四季度共有四個項目入市，其中位于河西板塊的金地廣場于12月24日開業，體量為4.8萬平方米，招商率達99%，是南京河西南地區首家商業綜合體。次級商圈迎來三個項目入市，地處南京南站高鐵樞紐經濟區核心位置的證大喜瑪拉雅項目，體量為10萬平方米，在經歷了兩次延期后在十一開業，招商率約96%，彌補了南站板塊的商業空白，提升了雨花臺板塊的商業活力;位于城東麒麟板塊的麟瓏匯于12月18日開業，體量約為3.2萬平方米，推動了麒麟板塊的消費升級;年底壓軸開業的江北虹悅城為市場帶來10萬平方米的新增零售物業體量，其中30%品牌首進江北，招商率超99%，為區域旗艦型商業，為江北區域零售商業提升注入了催化劑。

市場整體租金維持平穩，核心商圈租金表現韌性。全市優質零售物業首層凈有效租金小幅上升，錄得15.9元每平方米每天，環比上升0.1個百分點。核心商圈租金環比小幅上升0.1個百分點，凈有效租金約為19.8元每平方米每天。次級商圈凈有效租金與上季度持平，約為11.1元每平方米每天。

2022年全年預計有14個項目入市，合計約123萬平方米的體量，均衡分布于各個板塊。2022年第一季度預計將有5個項目入市，分別為中南魔力月光Mall、綠地紫金中心廣場、瑞安百子亭天地、麒麟荔枝廣場、C12國際中心，總計約33萬平方米的商業體量。

隨著越來越多的零售地產運營商落子次級商圈，南京零售物業市場由單核到多核發展同時面臨著機遇和挑戰。由于品牌方選址選擇增多，商場議價空間縮小，預計2022年整體租金將有限增長，空置處于高位的老牌商業或為快速去化而調低盈利空間。仲量聯行認為，在“消費4.0”時代，滿足年輕客群對消費的新需求、自身項目的精準定位、存量項目的迭代更新和新商業浪潮的結構性升級，都將影響商圈的繁榮發展。(記者 馬祚波)

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