二手房“帶押過戶”政策市場落地仍需時日 目前還未出現實際操作案例

日前，有消息稱廣州將推廣二手房“帶押過戶”。對此，羊城晚報記者通過多方渠道核實了解到，中國人民銀行廣州分行確實已經下發相關通知，鼓勵推廣二手房“帶押過戶”政策，但市場落地仍需時日。

或大大簡化交易流程

約一周前，中國人民銀行廣州分行發布了《關于鼓勵推廣二手房“帶押過戶”模式有關事宜的通知》(以下簡稱“通知”)。通知中提到了推廣二手房“帶押過戶”模式的意義，認為“帶押過戶”與原交易模式相比，可大幅縮短交易時間，降低交易成本，提升交易效率和便利度;推廣二手房“帶押過戶”模式，可在盤活二手房交易的同時，間接加快新房去化，形成新建商品房市場和二手房市場之間的相互促進，更好地滿足剛性和改善性住房需求，促進房地產市場良性循環和健康發展。

何為二手房“帶押過戶”?可以簡單理解為，有按揭貸款的二手房在交易時，不用出售房屋的一方先還清貸款就可以過戶、重新抵押并發放新的住房貸款。其核心是免去了提前還貸以注銷抵押登記的“過橋”環節，實現貸款資金到賬與產權過戶登記、抵押權注銷和設立登記同步辦理。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“帶押過戶”最直接的好處是免除了贖樓擔保的費用，且大大簡化了交易流程，降低了信用信息調查的成本、縮短了交易的周期，有助于新市民購房，也能促進換房需求增加。

還未出現實際操作案例

政策雖然出臺一周，但記者走訪了解到，二手房“帶押過戶”并未在廣州落地。

在聯系多家國有、股份制銀行在穗分支機構進行采訪時，這些機構的負責人均表示，目前沒有進一步的舉措。記者還以客戶身份，咨詢了鏈家、裕豐等多家中介機構，得到的回復是，當前二手房交易程序并沒有明顯的改變，如果進行二手房買賣，仍需要出售房屋一方先清償按揭貸款才能繼續交易。

“我們在帶客交易中，關于二手房的交易流程沒有發生變化。”位于天河區天府路附近的一家房地產中介機構的中介人員表示，他在看到相關信息后向公司和按揭機構核實了情況，截至9月21日當天，還沒有出現“帶押過戶”的實際操作案例。

為何政策已出但尚未落地?有國有銀行人士回應稱，政策出臺后還需要經過審慎的調研和論證，結合當地的實際情況形成可行性建議，并在同行業之間達成共識和通行方法，才能真正落地。

記者了解到，如果二手房買賣雙方按揭貸款在同一家銀行，這家銀行已經打通“脈絡”，“帶押過戶”切實可行。“假如交易雙方是跨行按揭貸款，那么就存在賣方‘帶押過戶’和買方‘貸新還舊’如何銜接的問題，這需要進一步討論具體操作方法。”上述銀行人士表示。

根據通知內容，中國人民銀行各中心支行將在因城施策框架下，積極向地方政府提出推廣二手房“帶押過戶”的建議，配合相關部門做好制度制定和政策宣傳工作;在推廣二手房“帶押過戶”過程中，及時總結做法，形成可復制可推廣的經驗。對此，有房地產中介表示，“帶押過戶”模式也有可能在粵東粵西粵北等地率先開展試點，作為區域中心的廣州要落地此政策考慮的因素更多，落地時間可能延后。

已有多地嘗試“帶押過戶”

從目前的公開信息來看，二手房“帶押過戶”登記新模式為濟南首創。8月17日，濟南市自然資源和規劃局協同市住房公積金中心和銀行、公證等機構歷時近半年積極探索，在全國首次創新推出二手房“帶押過戶”登記新模式。

中原地產研究院統計數據顯示，全國已有超過10個城市宣布嘗試或者落地二手房“帶押過戶”，包括濟南、南京、蘇州、昆明、金華、珠海、海南、福州、西安等。

值得留意的是，通知還提出推廣“帶押過戶”需兼顧便利性與資金安全。針對跨行間二手房“帶押過戶”可能產生銀行抵押權落空、交易最終未達成的風險，可引入公證或擔保等第三方機構，保障資金安全，防控業務風險。李宇嘉表示，有公證處的法律權威及其獨立性，能消除各方對風險的擔心，比如，賣方拿不到款但過了戶，買房給了錢但收不了房，銀行擔心交易過戶了但原債權得不到保障等問題。

“已經有公證處將賣方借款或買方墊資、還清銀行貸款、解除抵押、辦理交易過戶、買方重新設立抵押等流程全部整合在了一起。”李宇嘉說。

據悉，深圳坪山在9月1日推出了“公證提存+免贖樓帶押過戶”二手房交易模式，在交易未完成之前，所有資金均由公證處提存專用賬戶監管。資金先進入公證處監管賬戶再辦理過戶手續，確保業主房產過戶后可以收到購房款;在房產過戶后公證處再支付資金給業主，確保買家付錢后可以順利拿到房產。(記者戴曼曼)

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