二手房“帶押過(guò)戶”政策市場(chǎng)落地仍需時(shí)日 目前還未出現(xiàn)實(shí)際操作案例

日前，有消息稱廣州將推廣二手房“帶押過(guò)戶”。對(duì)此，羊城晚報(bào)記者通過(guò)多方渠道核實(shí)了解到，中國(guó)人民銀行廣州分行確實(shí)已經(jīng)下發(fā)相關(guān)通知，鼓勵(lì)推廣二手房“帶押過(guò)戶”政策，但市場(chǎng)落地仍需時(shí)日。

或大大簡(jiǎn)化交易流程

約一周前，中國(guó)人民銀行廣州分行發(fā)布了《關(guān)于鼓勵(lì)推廣二手房“帶押過(guò)戶”模式有關(guān)事宜的通知》(以下簡(jiǎn)稱“通知”)。通知中提到了推廣二手房“帶押過(guò)戶”模式的意義，認(rèn)為“帶押過(guò)戶”與原交易模式相比，可大幅縮短交易時(shí)間，降低交易成本，提升交易效率和便利度;推廣二手房“帶押過(guò)戶”模式，可在盤活二手房交易的同時(shí)，間接加快新房去化，形成新建商品房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)之間的相互促進(jìn)，更好地滿足剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

何為二手房“帶押過(guò)戶”?可以簡(jiǎn)單理解為，有按揭貸款的二手房在交易時(shí)，不用出售房屋的一方先還清貸款就可以過(guò)戶、重新抵押并發(fā)放新的住房貸款。其核心是免去了提前還貸以注銷抵押登記的“過(guò)橋”環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)貸款資金到賬與產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記、抵押權(quán)注銷和設(shè)立登記同步辦理。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“帶押過(guò)戶”最直接的好處是免除了贖樓擔(dān)保的費(fèi)用，且大大簡(jiǎn)化了交易流程，降低了信用信息調(diào)查的成本、縮短了交易的周期，有助于新市民購(gòu)房，也能促進(jìn)換房需求增加。

還未出現(xiàn)實(shí)際操作案例

政策雖然出臺(tái)一周，但記者走訪了解到，二手房“帶押過(guò)戶”并未在廣州落地。

在聯(lián)系多家國(guó)有、股份制銀行在穗分支機(jī)構(gòu)進(jìn)行采訪時(shí)，這些機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人均表示，目前沒(méi)有進(jìn)一步的舉措。記者還以客戶身份，咨詢了鏈家、裕豐等多家中介機(jī)構(gòu)，得到的回復(fù)是，當(dāng)前二手房交易程序并沒(méi)有明顯的改變，如果進(jìn)行二手房買賣，仍需要出售房屋一方先清償按揭貸款才能繼續(xù)交易。

“我們?cè)趲Э徒灰字校P(guān)于二手房的交易流程沒(méi)有發(fā)生變化。”位于天河區(qū)天府路附近的一家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的中介人員表示，他在看到相關(guān)信息后向公司和按揭機(jī)構(gòu)核實(shí)了情況，截至9月21日當(dāng)天，還沒(méi)有出現(xiàn)“帶押過(guò)戶”的實(shí)際操作案例。

為何政策已出但尚未落地?有國(guó)有銀行人士回應(yīng)稱，政策出臺(tái)后還需要經(jīng)過(guò)審慎的調(diào)研和論證，結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況形成可行性建議，并在同行業(yè)之間達(dá)成共識(shí)和通行方法，才能真正落地。

記者了解到，如果二手房買賣雙方按揭貸款在同一家銀行，這家銀行已經(jīng)打通“脈絡(luò)”，“帶押過(guò)戶”切實(shí)可行。“假如交易雙方是跨行按揭貸款，那么就存在賣方‘帶押過(guò)戶’和買方‘貸新還舊’如何銜接的問(wèn)題，這需要進(jìn)一步討論具體操作方法。”上述銀行人士表示。

根據(jù)通知內(nèi)容，中國(guó)人民銀行各中心支行將在因城施策框架下，積極向地方政府提出推廣二手房“帶押過(guò)戶”的建議，配合相關(guān)部門做好制度制定和政策宣傳工作;在推廣二手房“帶押過(guò)戶”過(guò)程中，及時(shí)總結(jié)做法，形成可復(fù)制可推廣的經(jīng)驗(yàn)。對(duì)此，有房地產(chǎn)中介表示，“帶押過(guò)戶”模式也有可能在粵東粵西粵北等地率先開(kāi)展試點(diǎn)，作為區(qū)域中心的廣州要落地此政策考慮的因素更多，落地時(shí)間可能延后。

已有多地嘗試“帶押過(guò)戶”

從目前的公開(kāi)信息來(lái)看，二手房“帶押過(guò)戶”登記新模式為濟(jì)南首創(chuàng)。8月17日，濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局協(xié)同市住房公積金中心和銀行、公證等機(jī)構(gòu)歷時(shí)近半年積極探索，在全國(guó)首次創(chuàng)新推出二手房“帶押過(guò)戶”登記新模式。

中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)已有超過(guò)10個(gè)城市宣布嘗試或者落地二手房“帶押過(guò)戶”，包括濟(jì)南、南京、蘇州、昆明、金華、珠海、海南、福州、西安等。

值得留意的是，通知還提出推廣“帶押過(guò)戶”需兼顧便利性與資金安全。針對(duì)跨行間二手房“帶押過(guò)戶”可能產(chǎn)生銀行抵押權(quán)落空、交易最終未達(dá)成的風(fēng)險(xiǎn)，可引入公證或擔(dān)保等第三方機(jī)構(gòu)，保障資金安全，防控業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。李宇嘉表示，有公證處的法律權(quán)威及其獨(dú)立性，能消除各方對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)心，比如，賣方拿不到款但過(guò)了戶，買房給了錢但收不了房，銀行擔(dān)心交易過(guò)戶了但原債權(quán)得不到保障等問(wèn)題。

“已經(jīng)有公證處將賣方借款或買方墊資、還清銀行貸款、解除抵押、辦理交易過(guò)戶、買方重新設(shè)立抵押等流程全部整合在了一起。”李宇嘉說(shuō)。

據(jù)悉，深圳坪山在9月1日推出了“公證提存+免贖樓帶押過(guò)戶”二手房交易模式，在交易未完成之前，所有資金均由公證處提存專用賬戶監(jiān)管。資金先進(jìn)入公證處監(jiān)管賬戶再辦理過(guò)戶手續(xù)，確保業(yè)主房產(chǎn)過(guò)戶后可以收到購(gòu)房款;在房產(chǎn)過(guò)戶后公證處再支付資金給業(yè)主，確保買家付錢后可以順利拿到房產(chǎn)。(記者戴曼曼)

關(guān)鍵詞： 二手房帶押過(guò)戶政策 中國(guó)人民銀行廣州分行 二手房的交易流程 二手房帶押過(guò)戶登記新模式