排隊(duì)提前還貸會(huì)不會(huì)持續(xù)？房貸提前還款難：為何還錢比借錢更難？

去年底以來，房貸提前還款難廣受關(guān)注，“還錢比借錢更難”一度成為焦點(diǎn)，部分銀行等待時(shí)間超6個(gè)月。

2月15日，央行、銀保監(jiān)會(huì)召開部分商業(yè)銀行座談會(huì),要求商業(yè)銀行強(qiáng)化按照合同約定做好客戶提前還貸服務(wù)工作。隨后，銀保監(jiān)會(huì)亦召開專題會(huì)議，要求銀行加快處理房貸提前還貸積壓申請(qǐng)，目前商業(yè)銀行正在優(yōu)化相關(guān)金融服務(wù)。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入2月下旬，廣東各家銀行正加快處理提前還房貸積壓申請(qǐng)，提前還貸困難問題正逐步緩解，部分銀行排隊(duì)時(shí)間已經(jīng)縮短到1個(gè)月。

●南方日?qǐng)?bào)記者黎華聯(lián)陳穎

“程小姐，可以過來還貸了。”2月26日，已經(jīng)排隊(duì)了2個(gè)多月的程小姐接到了銀行電話。

“原來告知最快4月1日才能排到，結(jié)果上周就提醒我準(zhǔn)備好資金，第二天去結(jié)清貸款。”程小姐去年12月中旬向某國有大行提出提前還貸的預(yù)約申請(qǐng)，現(xiàn)提早了1個(gè)多月辦好。

同樣感受到變化的還有正在預(yù)約的張平。

“春節(jié)前發(fā)放年終獎(jiǎng)，我就想提前還貸了。但當(dāng)時(shí)手機(jī)銀行顯示2月份預(yù)約已滿，無法預(yù)約了。”在一家股份制銀行辦理貸款的張平2月26日打開手機(jī)發(fā)現(xiàn)，該行不僅可以預(yù)約了，而且APP上顯示最快4月中旬可以還。

連日來，房貸提前還款難備受關(guān)注。面對(duì)越來越多的提前還貸需求，個(gè)別銀行取消了手機(jī)銀行辦理提前還貸的功能、提高違約金、延長申請(qǐng)時(shí)間，讓提前還貸更受社會(huì)關(guān)注。

一家房貸業(yè)務(wù)量較大的銀行負(fù)責(zé)人對(duì)此表示，今年有關(guān)提前還貸的投訴幾乎沒有間斷過。隨著金融主管部門召開專題會(huì)議，各家銀行紛紛優(yōu)化流程，加快處理房貸提前還貸積壓申請(qǐng)。

?現(xiàn)狀

排隊(duì)時(shí)間有所縮減

前期積壓申請(qǐng)逐步消化

“目前客戶提前還房貸情況已有所緩解。”農(nóng)行廣東分行個(gè)貸部門相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。平安銀行廣州分行相關(guān)負(fù)責(zé)人說，對(duì)于緊急客戶，該行成立了貸后還貸服務(wù)團(tuán)隊(duì)，開通了綠色審批通道，處理客戶的實(shí)時(shí)扣款申請(qǐng)，滿足客戶的實(shí)時(shí)還貸需求。

中信銀行廣州分行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，銀行通過“線上+線下”方式及時(shí)受理客戶提前還款申請(qǐng)，辦理渠道暢通。某國有大行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該行提供了分支行提還專員聯(lián)系電話，安排提還專員現(xiàn)場(chǎng)做好提還咨詢及受理。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，較去年出現(xiàn)的線上預(yù)約額度已滿，需要線下預(yù)約、排隊(duì)等待，且大部分還貸等待時(shí)間超半年的情況，現(xiàn)在不少銀行排隊(duì)時(shí)間有所縮短。如工行番禺支行客戶經(jīng)理告訴記者，排隊(duì)時(shí)間大概3個(gè)月。中信銀行一名個(gè)貸負(fù)責(zé)人透露，該行等待時(shí)間已縮短至1個(gè)月。

“我們發(fā)放通知要求各城市行根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)及同業(yè)情況，統(tǒng)籌組織協(xié)調(diào)各種渠道積極解決客戶合理提前還貸需求，目前客戶提前還房貸預(yù)約問題已有所緩解，預(yù)約排隊(duì)時(shí)長從原來的最長6個(gè)月要求控制在2個(gè)月內(nèi)。”一家銀行廣東省分行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人告訴記者。

從采訪情況看，目前房貸業(yè)務(wù)量較少的股份制銀行、城商行排隊(duì)時(shí)間較短;房貸存量較大的國有大行目前等待時(shí)間仍較長。一家國有大行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人透露，隨著前期積壓申請(qǐng)的逐步消化，預(yù)計(jì)3月之后提交的申請(qǐng)?zhí)幚硭俣葘⑦M(jìn)一步加快。

?分析

提前還貸者占比不高

未來還將逐漸減少

提前還貸并非新鮮事。“往年歲末年初，大家手中的錢充裕一些，也會(huì)有提前還貸的情況，只是今年更加集中。”一名長期從事房貸業(yè)務(wù)的個(gè)貸經(jīng)理告訴記者。

此次房貸“提前還款潮”始自2021年，并于2022年底至2023年初愈演愈烈。據(jù)中金團(tuán)隊(duì)估算，2022年還貸規(guī)模占按揭余額14%左右。

為何今年提前還貸如此集中?

“最直接的原因是增量房貸利率下降，但存量房貸利率相對(duì)偏高。”招聯(lián)首席研究員董希淼介紹，2017年后，為加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，遏制房?jī)r(jià)過快上漲，房貸利率開始高于貸款基準(zhǔn)利率。2021年下半年開始，部分地區(qū)房貸利率甚至躍升至6%以上。“從數(shù)據(jù)上看，2017年至2021年末時(shí)段發(fā)放的存量房貸占比可能總量超過50%。”他指出，這部分在利率較高階段貸款的購房者提前還貸的訴求比較迫切。

對(duì)市民而言，“提前還貸”直接動(dòng)機(jī)是降低債務(wù)支出。“部分購房者選擇提前還貸主要是節(jié)省長期房貸的利息支出。”中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事長、植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長連平說。

“提前還款潮”出現(xiàn)的另外一個(gè)原因是預(yù)期投資收益率下行。“過去一段時(shí)間，資本市場(chǎng)投資回報(bào)率有所下降，并且存在一定投資風(fēng)險(xiǎn)。”連平說。在投資收益下降明顯的情況，普通居民的風(fēng)險(xiǎn)偏好趨于保守，更傾向于將原本用于投資的部分資金用于提前還貸。

上述兩個(gè)因素促使貸款人重新“算賬”——2022年理財(cái)平均收益率為2.09%，按目前存量房貸利率為5%計(jì)算，同樣一筆存款購買理財(cái)，所獲收益僅在2%左右。但將存款提前還貸，則可以節(jié)約5%的利息支付。

“借款人通過減少支出成本，在資金各種配置中讓成本最小化、收益最大化，是自身理性的表現(xiàn)。”董希淼認(rèn)為，對(duì)個(gè)人來說，判斷是否需要提前償還個(gè)人貸款，最直接的方式是看投資收益是否可以覆蓋貸款利息。如果投資收益率高于貸款利率，則可考慮將資金更多用于投資;反之則可以考慮部分或全部?jī)斶€貸款，這是基于自身財(cái)務(wù)投資的合理安排。

那么，未來提前還貸會(huì)不會(huì)成為潮流?中國光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華認(rèn)為不會(huì)，提前還貸需要現(xiàn)期大筆閑置資金支撐，有提前還貸的購房者占比不高;隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，樓市需求和價(jià)格逐步恢復(fù)，房貸利率也不可能持續(xù)走低;金融市場(chǎng)回歸常態(tài)，多元化投資理財(cái)市場(chǎng)回暖，提前還貸將逐漸減少。

?警惕

“轉(zhuǎn)貸”助推提前還貸

這種方式風(fēng)險(xiǎn)極高

值得警惕的是，助推提前還貸的另一個(gè)誘因是房貸與經(jīng)營貸的利率倒掛，催生了“轉(zhuǎn)貸”行為。

“最近不少貸款中介來推銷用利率僅為3%左右的經(jīng)營貸置換利率5%的房貸。”市民唐洋給記者給看的一條中介廣告：“一押最低3%，二押最低3.2%。不用墊資過橋，不用結(jié)清按揭貸款，可用于置換房貸。”

所謂“轉(zhuǎn)貸”是指，貸款者不愿意或者存款不足以還清房貸，他們通過“房貸轉(zhuǎn)貸”方式，將前期高利率的房貸轉(zhuǎn)換為低息貸款，企圖通過這種方式節(jié)省部分資金，降低還貸壓力。

“‘轉(zhuǎn)貸’方式不合規(guī)，但在現(xiàn)實(shí)中的確存在。”連平指出，這也引發(fā)局部提前還貸行為的一個(gè)重要因素。

然而，這樣看似一本萬利的方式，實(shí)則可能并不劃算，而且風(fēng)險(xiǎn)不小。

“要小心省下來利息全支付了手續(xù)費(fèi)。”房貸按揭資深人士鄭大源說，購買注冊(cè)公司費(fèi)用、養(yǎng)護(hù)公司費(fèi)用、提前還貸違約金、墊資過橋費(fèi)用、申請(qǐng)新經(jīng)營貸的貸款服務(wù)費(fèi)、到期后續(xù)貸墊資費(fèi)用都是支出。

董希淼指出，部分借款人通過所謂的“轉(zhuǎn)貸”進(jìn)行提前還貸，存在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、信息泄露風(fēng)險(xiǎn)和法律合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)等。

在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)方面，存在“抽貸”的可能性。由于經(jīng)營貸是面向小微企業(yè)和個(gè)體工商戶的低息貸款，在到期續(xù)貸時(shí)，銀行需要審核企業(yè)經(jīng)營流水與經(jīng)營資質(zhì)，如果續(xù)貸時(shí)市場(chǎng)環(huán)境收緊，或者發(fā)現(xiàn)異常，銀行將會(huì)要求客戶限期還清所有貸款，客戶個(gè)人征信也會(huì)留下不良記錄。

監(jiān)管部門也一直明令禁止經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市，并自去年起針對(duì)經(jīng)營貸違規(guī)進(jìn)入樓市開展專項(xiàng)行動(dòng)。不少借款人都因此收到銀行抽貸的通知，短期內(nèi)湊不齊錢還貸款，只能找高息過橋資金應(yīng)急，甚至不得不低價(jià)賣房籌款。

而且，經(jīng)營貸不是長期貸款，單筆周期在5年之內(nèi)，不能排除未來利率有上升的可能。“假如過幾年經(jīng)營貸的利率比房貸高，那么你還繼續(xù)申請(qǐng)經(jīng)營貸嗎?如果不申請(qǐng)經(jīng)營貸，那結(jié)清貸款的錢從哪里來?”鄭大源說。

在信息泄露風(fēng)險(xiǎn)方面，董希淼指出，通過中介辦理所謂的“轉(zhuǎn)貸”過程中，必然會(huì)泄露各種個(gè)人信息，還可能要交上一筆不少的費(fèi)用，往往可能得不償失。

更嚴(yán)重的是法律合規(guī)問題。根據(jù)我國刑法的規(guī)定，以欺騙手段取得銀行貸款，給銀行造成重大損失或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。

除了對(duì)貸款人存在多重風(fēng)險(xiǎn)，民生證券宏觀首席分析師周君芝認(rèn)為，借經(jīng)營貸置換存量房貸，還蘊(yùn)含利率風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)和政策傳導(dǎo)不暢等風(fēng)險(xiǎn)。

周君芝指出，對(duì)銀行而言，房貸是長期穩(wěn)定收益的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，經(jīng)營貸期限短于房貸，且違約風(fēng)險(xiǎn)更高。居民將房貸轉(zhuǎn)為經(jīng)營貸，銀行資產(chǎn)端的配比結(jié)構(gòu)變化，會(huì)導(dǎo)致銀行資產(chǎn)端不得不增加其他資產(chǎn)投資，如加大金融資產(chǎn)配置，彌補(bǔ)下滑的這部分收益，銀行承擔(dān)的信用風(fēng)險(xiǎn)抬升。

在周君芝看來，更深層次的隱患還在于，所謂“轉(zhuǎn)貸”將減弱貨幣政策的傳導(dǎo)效果。“銀行推出低利息的經(jīng)營貸的目的在于幫助小微企業(yè)、個(gè)體工商戶渡過難關(guān)，但經(jīng)營貸流入房地產(chǎn)市場(chǎng)擠占了本該向?qū)嶓w傾斜的金融資源，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的政策效果將被削弱。同時(shí)，經(jīng)營貸流入房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)影響房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果，導(dǎo)致房地產(chǎn)調(diào)控政策失效。”

統(tǒng)籌：陳穎伍青

熱點(diǎn)問答

排隊(duì)提前還貸會(huì)不會(huì)持續(xù)?

中國光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華：不會(huì)，提前還貸需要現(xiàn)期大筆閑置資金支撐，有提前還貸的購房者占比不高;隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，樓市需求和價(jià)格逐步恢復(fù)，房貸利率也不可能持續(xù)走低;金融市場(chǎng)回歸常態(tài)，多元化投資理財(cái)市場(chǎng)回暖，提前還貸將逐步減少。

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