普通投資者該如何參與基礎設施公募REITs投資？

一日售罄，公眾發售部分配售比例0.84%刷新了公募基金產品配售比例的歷史最低紀錄!近日火爆發行的華夏中國交建REIT引發市場高度關注。記者觀察到，今年以來，基礎設施公募REITs被投資人競相追捧。業內人士預期，隨著擴募細則的出臺，基礎設施公募REITs市場規模將進一步壯大。廣東證監局近日啟動基礎設施公募REITs投資者教育專項活動，對基礎設施公募REITs投資提示風險。那么，普通投資者該如何參與基礎設施公募REITs投資?如何應對6月即將到來的專業投資者解禁期價格波動呢?

基礎設施公募REITs成投資新寵

REITs，即不動產投資信托基金，簡單來說，REITs通過募集眾多投資者的資金，用于投資不動產資產來獲得收益。2021年6月21日，首批九只基礎設施公募REITs成功上市。

今年以來，基礎設施公募REITs繼續成為投資市場的新寵。作為今年首單基礎設施公募REITs，4月7日華夏中國交建REIT受到了市場資金的青睞。該產品不僅一日售罄，而且認購規模超過840億元。華夏基金發布的公告顯示，華夏中國交建REIT公眾發售部分配售比例為0.84%，刷新了公募基金產品配售比例的歷史最低紀錄。另外，網下發售部分配售比例為2.69%。按照9.399元/份的發售價格計算，華夏中國交建REIT此次發售按比例配售前的募集規模高達1524.12億元。

此前發售的11只基礎設施公募REITs，在二級市場上也是投資者爭搶的“香餑餑”。東方財富choice數據顯示，截至4月18日，目前已上市11只基礎設施公募REITs自上市以來，有10只呈正收益，其中，富國首創水務REIT漲幅最高，達51.76%，紅土鹽田港REIT、東吳蘇園產業REIT、博時蛇口產園REIT、中金普洛斯REIT漲幅均超20%。

值得期待的是，基礎設施公募REITs擴募“箭在弦上”。4月15日晚，滬深交易所分別就基礎設施公募REITs擴募規則公開征求意見。業內人士預計，年內仍有多只產品有望發行。

廣發基金REITs業務華南負責人馬驥指出，目前已發行上市的基礎設施公募REITs產品主要可以分為產業園、倉儲物流、生態環保、高速公路四大類底層資產，而軌道交通、保障性租賃住房、風電光伏等行業同樣存在一次性投入較大、回收周期較長、存量資產規?？捎^的情況，期待這些領域能有基礎設施公募REITs上市發行。“市場上越來越多的企業有意愿發行基礎設施公募REITs，越來越多的投資者關注并參與到基礎設施公募REITs中，在供需兩端，基礎設施公募REITs已經成為資本市場非常重要的一個領域。”馬驥介紹說。

風險收益介于股票債券之間100元起購適合長期投資

那么，基礎設施公募REITs與公募基金、股票或者債券相比，有何不同?對于普通投資者來說，投資基礎設施公募REITs要注意什么?

業內人士表示，與股票和債券相比，公募REITs具有中等風險、中等收益的特征。

馬驥介紹道，基礎設施公募REITs本質上是一種封閉式公募基金，但與傳統的公募基金又不盡相同。在投資標的上，普通公募基金的標的是上市公司的股票、債券，而基礎設施公募REITs的底層資產為高速公路、產業園等基礎設施。在收益來源上，普通公募基金的收益來自于股票或債券等證券的投資收益、股息、利息，而基礎設施公募REITs的收益主要來源于項目本身的經營收益和資產增值。在分紅比例上，基礎設施公募REITs規定，每年都要將不低于可分配金額的90%以分紅的形式分配給投資者，這種強制分紅的屬性有別于股票的分紅，雖然限制了收益再投資的空間，但也提升了當期收益落袋為安的確定性，降低了再投資的風險。

基礎設施REITs作為公募基金，降低了投資門檻，最低申購金額可低至100元，讓公眾投資者可以分享國內優質基礎設施資產的收益，并參與到新的基礎設施建設中。

不過，值得注意的是，公募REITs也存在投資風險。“基礎設施項目產生的現金流通常會因為經濟環境、運營情況、疫情、外部政治環境等因素影響而產生波動，進而對投資者收益造成不確定性。”馬驥指出，基礎設施項目運營期限通常較長，現金流和收益率比較穩定，適合投資期限較長的投資者。

廣東證監局表示，投資者應理性看待基礎設施公募REITs與公募基金、股票等其他品種的差異，正確理解基礎設施公募REITs長期持有、穩定經營基礎設施項目的投資邏輯。

技能get

不能僅通過二級市場價格來判斷

那么，投資基礎設施公募REITs產品的正確姿勢如何呢?近日，廣東證監局啟動基礎設施公募REITs投資者教育專項活動，提示風險，引導投資者理性參與。

廣東證監局相關負責人提示，境內基礎設施公募REITs市場剛剛起步，市場對于基礎設施公募REITs產品及其投資邏輯尚不熟悉。投資者應警惕部分產品交易價格可能存在非理性上漲，切勿跟風炒作，避免高溢價買入相關REITs份額造成投資損失。“建議投資者基于理性分析判斷，根據未來分紅預期，合理評估REITs投資價值，樹立理性投資理念。”該負責人表示。

值得注意的是，距離6月下旬首批基礎設施公募REITs限售份額解禁日漸近。“上市即將滿1年的9只基礎設施公募REITs中，從數據上看，部分基礎設施公募REITs即將解禁的份額占比較高，解除限售對基礎設施公募REITs市場價格也許會有一定的沖擊，部分戰略配售投資者或存在兌現收益立即離場的情況。”馬驥指出，戰配解禁可能會對基礎設施REITs的價格造成短期的波動。

廣東證監局提示廣大投資者，基礎設施公募REITs是長期配置資產，不應因短期波動而投機追漲。具體的入市時機不能僅通過二級市場的價格進行判斷，更應該深入研究基礎設施公募REITs底層資產的經營情況以及影響經營情況的因素。

考慮到普通投資者難以對所有產品的估值測算和商業邏輯都有專業的理解，馬驥建議選擇相對熟悉的基礎設施領域，并結合基金公司等專業理財機構的建議理性投資。另外，要考慮底層資產收益與運營管理機構的關聯度。選擇收益相對更少依賴于運營管理機構的基礎設施公募REITs時，建議更關注于資產服務區域的經濟和政策，而在選擇資產收益更多依賴運營管理機構的基礎設施公募REITs時，除了關心區域經濟和政策，還需考慮運營管理機構的實力。(記者林曉麗王楚涵)

關鍵詞： 普通投資者 基礎設施公募 投資新寵 信托基金