住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法

茫茫都市覓一隅可居，為解決新市民和年輕人等群體的住房問(wèn)題，國(guó)家正在多管齊下，一方面加快發(fā)展保障性租賃住房，一方面給住房租賃企業(yè)送上了“降稅大禮包”。

7月26日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》(以下簡(jiǎn)稱《公告》)，明確了對(duì)租賃企業(yè)、企事業(yè)單位出租住房的增值稅、房產(chǎn)稅的降稅政策。

實(shí)際上，本次公告是此前國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議對(duì)于加快發(fā)展保障性租賃住房決定的政策細(xì)化落地。日前召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議就曾確定，從10月1日起，住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅;對(duì)企事業(yè)單位等向個(gè)人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房，減按4%稅率征收房產(chǎn)稅。

降稅：出租住房“房產(chǎn)稅”稅率由12%降至4%

《公告》稱，住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個(gè)人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅，或適用一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房適用上述簡(jiǎn)易計(jì)稅方法并進(jìn)行預(yù)繳的，減按1.5%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

此外，《公告》明確，對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織向個(gè)人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房的，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

據(jù)ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然介紹，目前，住房租賃企業(yè)的稅負(fù)較重。具體而言，住房租賃企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中需交納的稅包括五項(xiàng)：一是按租金收入的12%的房產(chǎn)稅;二是依土地的等級(jí)及適用的土地等級(jí)稅額，計(jì)算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;三是大約6%的增值稅(按11%的銷項(xiàng)稅額抵扣5%的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額);四是城建稅和教育費(fèi)附加;五是印花稅。

“本身長(zhǎng)租公寓企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力比較大，通過(guò)此類減稅，能夠真正促進(jìn)企業(yè)更好發(fā)展，尤其是增強(qiáng)了后續(xù)租賃業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)的信心。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴羊城晚報(bào)記者，此次稅費(fèi)政策減稅內(nèi)容多、力度大，包括增值稅減免、房產(chǎn)稅減免等內(nèi)容，充分體現(xiàn)了對(duì)于長(zhǎng)租公寓企業(yè)降低稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的導(dǎo)向。此外，此次減稅涉及面廣，除了原有的長(zhǎng)租公寓企業(yè)以外，一些存量土地開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，也有類似減免的機(jī)會(huì)和空間。

影響：多方面利好住房租賃企業(yè)

此次《公告》房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策也在利好專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)。

《公告》明確，對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織向個(gè)人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房的，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。其中，“專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)”是指在開(kāi)業(yè)報(bào)告或者備案城市內(nèi)持有或者經(jīng)營(yíng)租賃住房1000套(間)及以上或者建筑面積3萬(wàn)平方米及以上的企業(yè)。

趙然分析稱，公告中明確了“專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)”的定義，對(duì)于促進(jìn)住房租賃企業(yè)做優(yōu)、做強(qiáng)、做大起到積極引導(dǎo)作用。同時(shí)，各地城鄉(xiāng)建設(shè)和稅務(wù)部門信息打通，更進(jìn)一步加強(qiáng)了行業(yè)監(jiān)管，更有利于住房租賃行業(yè)的規(guī)范發(fā)展。

落到實(shí)處，“降稅大禮包”能給企業(yè)帶來(lái)多少紅利?

對(duì)此，趙然分析稱，減稅政策的出臺(tái)，將從運(yùn)營(yíng)效益、投資收益以及擴(kuò)大多元化市場(chǎng)主體等方面為住房租賃企業(yè)帶來(lái)積極影響。“減稅政策將使住房租賃企業(yè)的稅費(fèi)成本大幅降低，從而實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)的提高。此外，稅收優(yōu)惠政策的實(shí)施能夠提高企業(yè)的投資收益率，從而推動(dòng)REITs等金融創(chuàng)新工作的落地。”

新派公寓創(chuàng)始人及CEO王戈宏同樣表示，各項(xiàng)政策加持，尤其是稅收的大幅度降低，讓大家對(duì)租賃行業(yè)慢慢開(kāi)始盈利并健康發(fā)展有了盼頭。同時(shí)，房產(chǎn)稅從12%降為4%，對(duì)主動(dòng)持有資產(chǎn)進(jìn)行長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的企業(yè)是明顯利好，也為資產(chǎn)回報(bào)率的提升以及公募REITs儲(chǔ)備資產(chǎn)包提供了信心。

房東東公寓創(chuàng)始人全靂指出，這一舉措肯定利好長(zhǎng)租經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，但單個(gè)企業(yè)具體能省稅多少，還有待時(shí)日才能算清楚，“長(zhǎng)租企業(yè)最重要的還是房源和客源，這是本質(zhì)問(wèn)題，稅收是‘錦上添花’。”

住房租賃企業(yè)收大禮包，對(duì)解決新市民和青年人等群體的住房問(wèn)題無(wú)疑也是利好。通過(guò)減輕企業(yè)稅負(fù)，激發(fā)市場(chǎng)主體參與住房租賃的積極性，擴(kuò)大市場(chǎng)化、保障性住房租賃房源的供給，從而可讓更多新市民、年輕人在城市中安居樂(lè)業(yè)。(記者孫綺曼)

關(guān)鍵詞： 住房租賃企業(yè) 個(gè)人出租 簡(jiǎn)易計(jì)稅 降稅政策