部分開發(fā)商礙于業(yè)績壓力將陸續(xù)開始“以價換量”吸客

成交量連續(xù)下行四個月

休整期的7月,廣州樓市整體略顯平淡,全市僅4個全新項(xiàng)目開盤。在樓市調(diào)控持續(xù)加強(qiáng)下,成交低位徘徊。據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)監(jiān)控陽光家緣數(shù)據(jù)顯示,7月(7月1日-28日)廣州新房網(wǎng)簽6535套,市場已難再沖上萬宗水平。多位業(yè)內(nèi)人士指出,部分開發(fā)商礙于資金壓力,將陸續(xù)“以價換量”吸客,但促銷是根據(jù)不同項(xiàng)目開發(fā)商的資金需求節(jié)奏而決定,房企分化將日趨明顯,且優(yōu)惠不會一步到位。

新規(guī)“倒逼”房企一次性多拿預(yù)售證

踏入下半年,樓市調(diào)控持續(xù)加強(qiáng),近期備受關(guān)注的當(dāng)屬住建部、發(fā)改委在內(nèi)的高層8部門宣布持續(xù)整治和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序,已自上而下層層釋放出“嚴(yán)管房地產(chǎn)”的信號。雖然上周廣州新房周成交在連跌3周后反彈,但據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)監(jiān)控陽光家緣數(shù)據(jù)顯示,7月(7月1日-28日)廣州新房網(wǎng)簽僅6535套。傳統(tǒng)淡季疊加新政調(diào)控、房貸審批持續(xù)趨緊,部分購房者觀望情緒濃。

“不少開發(fā)商反映,有客戶傾向等待下一期新貨的情況”,地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志表示,在調(diào)控政策下,新一期可能會比舊一期定價低3%,令不少購房者選擇“先等等”。

廣東中原項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜告訴記者,“買一賣一”的改善買家,由于金融政策的收緊,沒賣出舊房,也不敢買新房,所以整個需求在下降。

不過據(jù)克而瑞監(jiān)測,上周廣州新房供應(yīng)成交量均環(huán)比上漲,暫時停止下降趨勢,促銷、新老盤爭相推售等動態(tài)使得樓市變得活躍。廣州新房上周合計9個項(xiàng)目有貨量供應(yīng),總計供應(yīng)4490套,環(huán)比增加147%。上周廣州新房成交1823套,成交面積為19.21萬㎡,環(huán)比增加48%。克而瑞分析指出,近期開發(fā)商爭取預(yù)售證的動作加快,項(xiàng)目推盤力度仍舊積極。

廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為,從新批時間結(jié)構(gòu)來看,本月69%的推新單位(38.6萬㎡,3902套)集中在最后一周(7月19日-7月25日),主要為黃埔大盤星匯城于7月23日一次性獲批1626套(16.5萬㎡)單位。因受備案價等監(jiān)管條件影響,廣州預(yù)售證新制度“倒逼”部分開發(fā)商一次性拿出更多單位進(jìn)行備案、拿證登記。假如未來有更多開發(fā)商采取這一做法,對于買家而言,短時間內(nèi)能夠選擇的房源將增多。

優(yōu)質(zhì)板塊成交理想,促銷效果明顯

受區(qū)域備案價制度等監(jiān)管手段影響,部分開發(fā)商礙于業(yè)績壓力,7-8月將陸續(xù)開始“以價換量”吸客。“促銷不會是統(tǒng)一行動,但有些開發(fā)商由于資金壓力大,不會等到金九銀十,就會開始推出優(yōu)惠”,黃韜表示。

廣州中原研究發(fā)展部指出,7月成交比較搶眼的區(qū)域?yàn)槔鬄硡^(qū),累計成交5.51萬㎡(506宗)。主要原因?yàn)樵搮^(qū)受5-6月廣州疫情反復(fù)影響較大,不少開發(fā)商在疫情穩(wěn)定后紛紛采取了一定優(yōu)惠力度吸客,以保利堂悅為代表的廣鋼項(xiàng)目小幅讓利,帶動了市場成交。

“上半年雖然賣得可以,但五月下旬開始市場受疫情影響,加上一輪又一輪調(diào)控政策,其實(shí)開發(fā)商已經(jīng)開始擔(dān)心,個別資金比較緊張的房企已在降價促銷。”鄧浩志認(rèn)為,就廣州樓市來說,一手房無論主動還是被動,價格比此前吹風(fēng)價低,是必然的。“在打折促銷下,去化情況也會轉(zhuǎn)好。例如南沙的旭輝、美的等項(xiàng)目,執(zhí)行限價政策后,賣得都不錯。”

據(jù)世聯(lián)東一研究院指出,上周位于黃埔與增城交界的星匯城,以毛坯一口價2.72萬元/㎡開盤,396套接近售罄;南沙市場成交上升項(xiàng)目均采取較多營銷動作刺激,恒大陽光半島通過以價換量提升成交,美的江上沄啟通過多周蓄客后加推4棟,去化約87%,但較首開100%去化有所下滑。

“雖然整體市場熱度明顯下降,從近期開盤的項(xiàng)目去化情況來看,優(yōu)質(zhì)板塊成交情況仍相對理想”,廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為,近期有推新動作的科學(xué)城、蘿崗板塊、番禺亞運(yùn)城、創(chuàng)新城板塊等,成交相對靠前且當(dāng)日去化量較大,可見買家入市欲望仍在,只是有待調(diào)控消化期過后回流。

房企發(fā)力周邊區(qū)域,以爭取更多拿地金額

7月供應(yīng)創(chuàng)近4個月以來新低,除了調(diào)控政策原因,也因?yàn)?ldquo;東大倉”增城僅供應(yīng)5萬㎡(525套),創(chuàng)2020年2月(疫情期)以來新低,極大影響廣州整體推貨表現(xiàn)。廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為,雖然近年增城新增宅地供應(yīng)一直保持高位,但不少大體量地塊集中在荔城、仙村、永和等距離地鐵較遠(yuǎn)且配套相對不完善的板塊,本身市場接受程度已相對較低,疊加目前調(diào)控影響,項(xiàng)目競爭力更加大打折扣,故只能延遲入市計劃。

不過接下來的8月,“東大倉”將重新發(fā)力。據(jù)中地行不完全統(tǒng)計,8月預(yù)計增城有12個項(xiàng)目推售,7月底或8月廣州全市預(yù)計將共有33個項(xiàng)目有動作,其中14項(xiàng)目開盤,8項(xiàng)目開放營銷中心/城市展廳/樣板間,11項(xiàng)目舊盤加推。增城多個板塊均有供應(yīng),包括永寧板塊的金地半山風(fēng)華、荔城板塊的佳兆業(yè)佳澤園、荔湖板塊的合景臻尚溋府、新塘的金茂萬科都會四季、石灘板塊的港龍皇朝·龍灣壹號和奧園合匯悅城都會陸續(xù)面市。

不少業(yè)內(nèi)人士表示,在拿地金額政策限制下,大多開發(fā)商都在加大馬力,多賣房,回籠資金,爭取更多的拿地金額。

在廣州世聯(lián)研究院副院長崔登科看來,特別是踩紅線的房企,會優(yōu)先出周邊區(qū)域的貨,“例如增城、花都、南沙、從化、番禺南部、白云北部四鎮(zhèn)等會優(yōu)先推貨,但房企會保住中心區(qū)高利潤率的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),在適當(dāng)時機(jī)再推。”

“全面促銷尚未到來不急的可以先等等”

在拿地金額監(jiān)管的風(fēng)向下,不少房企急于回籠資金,全款乃至七成資金將成為購房主流,克而瑞廣佛區(qū)域的首席分析師肖文曉表示,如果重點(diǎn)房企拿地金額被納入監(jiān)管,房企拿地需要量入而出,房企間的分化會很厲害。

在黃韜看來,消化完這一批市場上有能力的一次性付款買家,市場才會真正地穩(wěn)定下來。“開發(fā)商要資金周轉(zhuǎn),接下來樓價不單穩(wěn)定,還有機(jī)會分化。最終目標(biāo)是‘高端有市場、中端有支持、低端有保障’。”黃韜表示,分化當(dāng)中部分要持續(xù)促銷,少部分還有機(jī)會穩(wěn)步上揚(yáng)。

“開發(fā)商可以三個月不賣房,但不能三年不賣房,最后只能優(yōu)惠促銷。”黃韜稱,“部分項(xiàng)目今年下半年會出現(xiàn)促銷,但優(yōu)惠不會一步到位,是一點(diǎn)一點(diǎn)地放出來。有些項(xiàng)目上半年賣得不錯,或者還在建筑期,未達(dá)到銷售期,不需要這么快開盤促銷。是否推出優(yōu)惠,是根據(jù)不同項(xiàng)目發(fā)展商的資金需求節(jié)奏決定的。”

崔登科表示,部分開發(fā)商今年壓力還不是特別大,但明年壓力會大。“今年上半年大家賣得還不錯,除了那些踩到三條紅線的房企,其余房企還是沒太大優(yōu)惠的動力。現(xiàn)在已經(jīng)連續(xù)四個月成交量在下行,但下行還沒有低過預(yù)值。如果月成交持續(xù)低于7500套,那就說明市場開始調(diào)整。”在崔登科看來,“現(xiàn)在還沒有到全面促銷的階段,連局部促銷都算不上。現(xiàn)在部分個盤促銷,也是因?yàn)殚_發(fā)商踩到三個紅線,急著回現(xiàn)才有的優(yōu)惠。”

“目前未看房,或者未決定的買家,可以先等等”,但目前已經(jīng)有心水項(xiàng)目的購房者,黃韜建議不要等,看中就買,短期雖然有調(diào)整,但買房還是看長期,調(diào)整后很可能已錯失你最心水的選擇。(記者何璐詩)

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