調控政策接下來還會繼續疊加 購房者出手將更為謹慎

近期,廣州樓市成交逐步回落,近兩周有所反彈。在黃埔取消人才政策疊加東莞新政下的8月,廣州新房市場依然有將近30個項目有動作,其中增城占12個項目,黃埔占5個。有業內人士指出,即使供應比7月多,開發商試水金九銀十市場,但隨著購房資格、貸款資格的收緊,加上“精裝改毛坯”,一手市場將在炎夏透出涼意。調控政策接下來還會繼續疊加,購房者出手將更為謹慎。

8月供應回升

新房開盤去化平平

盡管調控接踵而來,上周成交量繼續反彈,重回2000套關口。供應端、需求端雙管齊下調控升級的大環境下,據克而瑞數據統計,上周(7月26日-8月1日)廣州11區新房供應減少,但網簽成交有所增加。第30周廣州新房合計供應1823套,供應面積為20.44萬㎡,環比減少53%,其中增城占全市供應量的59.39%。成交方面,上周廣州新房共成交2041套,成交面積為21.1萬㎡,環比增加10%。

來到8月,供應比7月有所回升,據中地行不完全統計,從7月底到8月,廣州全市將共33個項目有動作,貨量超7000套。其中,增城12個項目有動作,其中9個為全新盤;市場較為關注的黃埔也有5個項目有動作,其中兩個全新盤;白云則成為中心區新貨主力,將有4個項目有動作,其中兩個為全新盤。

不過,據克而瑞廣州分析師現場調研獲悉,上周全市開盤整體去化表現平平,僅增城有兩盤銷售去化較好,其中碧桂園云頂時隔10個多月加推新品,蓄客充足,本次加推有9.5折優惠;新力海石周悅受限價新政影響,降價3%,去化不錯。但其余項目由于工作日低調加推,還有精裝改毛坯,產品總價高等因素,去化遇阻。

其中,荔灣的保利西悅灣二期觀瀾、白云的中鐵建天皓西派云峰、南沙的中國鐵建海悅國際、增城的云溪四季、花都的華潤置地路勁金茂桐悅等6盤去化表現較差。

地產經濟學家鄧浩志表示,進入8月,從全局上看,這個月的樓市仍不太看好。“目前市場非常膠著,買賣雙方都在看,都在等。由于購房資格、貸款資格的收緊,再加上部分板塊此前過熱,導致市場購買力消耗比較大。調控接下來還有機會繼續疊加下去,購房者出手將更為謹慎,接下來估計大家都在等金九銀十的優惠。”

黃埔“缺貨”漸成過去式

重點可關注熱門板塊地鐵盤

隨著樓市調控更趨于“精準化、精細化”,8月3日開始,黃埔取消人才住房新政,“人才”不能再憑本科學歷和一年社保證明在黃埔買一套房,而是回歸疫情之前執行廣州市的限購政策,即外地人購房需要提供五年社保證明且限購一套。作為廣州市第一個發文取消人才購房政策的區域,黃埔是否將真的“退燒”?

從世聯東一研究院數據看來,黃埔上周大部分項目來訪量出現下滑,但熱點網紅盤推新情緒仍然高漲,上周老黃埔的萬科城市之光加推,吹風價5.3萬-5.8萬元/㎡,推出768套,來訪量為928臺,誠意登記為721套。知識城板塊毛坯發售的星匯城,來訪量442臺,誠意登記101套。位于科學城的全新盤保利翔龍天匯吹風價約5.5萬元/㎡,訪量267臺,誠意登記45套。雖然與年初“秒光”的熱度有距離,但在限價政策下,出現局部板塊人氣依然“堅挺”的情況。

廣州中原研究發展部認為,人才購房確實給曾經的黃埔部分樓盤帶來外地投機客,但實際上黃埔剛性購買需求多,群眾基礎相當扎實。由于今年供應受預售證發放放緩、預售證與備案價制度捆綁等因素影響,致使黃埔出現明顯的“供不應求”。

不過,克而瑞廣佛首席分析師肖文曉指出,盡管目前黃埔區按近一年流速是全市去化周期最低的(截至6月末可售貨量為77.59萬㎡,4個月可以售完),但是隨著調控逐漸深入,從6月開始供應量已經大幅高于成交量,而今后幾年黃埔更會迎來非常可觀的舊改貨量,所以黃埔“缺貨”正逐漸成為過去式。

8月,除了萬科城市之光和富力南馳富頤華庭,老黃埔板塊還將推出全新項目卓越招商臻瓏府,而科學城則有中央城的加推。“對于老黃埔(魚珠、文沖),科學城、蘿崗、知識城地鐵1公里圈的新盤,買家還是需要積極爭取”,廣州中原研究發展部建議,其他板塊項目,買家可量力而行。

本月增城9全新盤推出

外溢客加速板塊“冷熱分化”

8月先是東莞樓市調控升級,提出限房價、控地價式供地、個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整為5年、暫停向個體工商戶銷售商品住房。翌日,黃埔取消人才住房政策,令夾在東莞和黃埔之間的增城,引來更多的關注。

一直對剛需較友善的增城,本月12盤有動作,其中9盤更是全新盤,多個板塊均有供應。其中新塘板塊的金茂萬科都會四季吹風價為2.4萬-2.8萬元/㎡;吹風價2字出頭的則有荔湖板塊的合景臻尚溋府、佳兆業佳澤園等;吹風價1字頭的板塊包括永寧板塊的金地半山風華、石灘板塊的港龍皇朝·龍灣壹號和奧園合匯悅城等。

按住了黃埔的勢頭,增城有多大的利好?有業內人士指出,即使有外溢客增多的趨勢,但增城的“天量”庫存以及到廣州主城區距離和通勤時間相對較長等原因,令增城市場一直未能“更興奮起來”。

世聯東一研究院數據顯示,增城上周7成以上項目出現來訪量下滑。即使是熱門板塊新塘,華潤公園上城來訪量也環比下降100臺,580臺的來訪量,只成交18套。

“從2020年三季度黃埔價格普漲開始,已陸續有買家外溢至增城。”在廣州中原研究發展部看來,今年上半年增城表現亮眼,一定程度上亦是受周邊市、區刺激,但增城樓市正陸續演化出板塊“冷熱分化”現象。

雖然近年增城新增宅地供應一直保持高位,但不少大體量地塊集中在荔城、仙村等距離地鐵較遠且配套相對落后的板塊,局部市場還是熱不起來。疊加目前調控影響,增城各街道的限價相當嚴格;像此前吹風4萬元/㎡的新塘,吹風2.8萬元/㎡起步的朱村地鐵上蓋,如今嚴格執行備案價,比吹風價低25%—35%。價格“內卷”之下,更多買家寧愿“咬咬牙”,購置區位條件、規劃利好更佳的優質板塊。因此對于增城而言,是否得“漁人之利”,還得具體分板塊評價。

廣州中原研究發展部建議,買家在選擇增城樓盤的時候,還是需要重點關注地鐵站距離、周邊生活配套、是否有重點產業區落地等“硬指標”。“熱區取消人才購房政策,為區域樓市降溫,亦為其他區域優質項目帶來更多關注度。此前一直被熱區‘虹吸’的增城、番禺、白云將會被更多買家關注;建議買家可以到不同區域多走走,按照個人實際需要購房。”(記者何璐詩)

關鍵詞： 調控政策 購房者 購房資格 貸款資格