太原二手房“網(wǎng)上云簽約”對房產(chǎn)中介行業(yè)有何影響？

上周，杭州在全國推出二手房“網(wǎng)上直售”，一時間，關(guān)于“房產(chǎn)成交去中介化”的說法四起。8月18日，“杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺”正式上線“個人自主掛牌房源”功能，個人房東可以直接在平臺發(fā)布自己的房源，購房者在注冊后即可直接和房東取得聯(lián)系，自行看房，洽商房價。整個操作完全不需要中介公司的第三方服務(wù)，而買房者也可以通過這種方式節(jié)省出數(shù)額不菲的中介服務(wù)費。

在省城太原，二手房“網(wǎng)上云簽約”這一工作早已開展半年之久，早在今年1月末、2月初，太原就已實現(xiàn)了房東、買方網(wǎng)上零接觸、安全有保障的交易模式，這一模式方便了交易雙方。如今，這一交易方式運行如何?對省城的房產(chǎn)中介行業(yè)有何影響?買賣二手房業(yè)主該如何操作?山西晚報記者對此進行了探訪——

A省城：

“網(wǎng)上直售”24小時可辦

省城市民王先生談到二手房交易網(wǎng)上云簽約時，感到受益良多。今年3月，王先生想購買一套位于太原市迎澤區(qū)的二手房，經(jīng)各類房產(chǎn)中介登記后，看房的邀請絡(luò)繹不絕，卻因為各種原因遲遲未能成交。一次偶然的機會，王先生得知可以在太原房產(chǎn)管理局的官方微信公眾號上將房源掛牌，于是他做了一次嘗試。沒想到很快便看上了掛牌的一套房源。經(jīng)過聯(lián)系，王先生和買主在線下見了面，但一切手續(xù)都可以在網(wǎng)上操作。

王先生說，“為了確認房源的真實性，可以先要求對方當面打開太原市房產(chǎn)管理局微信公眾號，房產(chǎn)在線里有一項內(nèi)容是關(guān)于‘房產(chǎn)證明核驗’的，具體房屋所有權(quán)人姓名、房屋基本情況都一清二楚，對方無法造假。而對方也要求我核驗‘購房資格審核’，確定雙方都具備交易條件后，就可以在線簽約了。在線簽約的設(shè)置很人性化，包括創(chuàng)建合同、草簽合同、待簽合同、已簽合同四項，如果在‘云簽約’中發(fā)現(xiàn)還有其他事項需要交易雙方討論商量，則可以保存后續(xù)簽。在簽完合同后，系統(tǒng)后臺會進行合同備案，備案過程可以自行查詢。買賣雙方的資金可以先存入資金監(jiān)管賬戶，簽訂資金監(jiān)管協(xié)議后，辦件進度也是隨時可以查詢的，既透明，又安全放心。”

太原市房產(chǎn)局相關(guān)負責人介紹，太原市房產(chǎn)交易各項服務(wù)的“云簽約”，在微信上就可以操作。關(guān)注并進入“太原市房產(chǎn)管理局”后，“房產(chǎn)在線”欄目里有各種一站式免費辦結(jié)的業(yè)務(wù)按鈕。

二手房交易流程大致分為五步，第一步是創(chuàng)建合同：進入創(chuàng)建合同界面，輸入掛牌編號，仔細查看內(nèi)容，確認無問題后，點擊確定。第二步是身份確認：填寫買賣雙方信息，買受人信息需錄入其購房核驗編號并查詢，確認無誤后確定。第三步是合同擬訂：在合同內(nèi)容修改界面，填選房屋基本情況和合同內(nèi)容，確認無誤后點擊保存，合同創(chuàng)建成功，買方人手機自動收到短信提醒可進行合同簽約。第四步是合同簽署：買賣雙方點擊二手房的自主簽約，進入待簽合同，同意簽署合同相關(guān)告知后，再一次查看合同內(nèi)容條款，確認無誤后，點擊左下方的手寫簽名，完成電子簽名。最后一步是人臉識別：簽名完成后，進入人臉識別認證環(huán)節(jié)，根據(jù)提示完成認證，即簽約成功。

“云簽約”服務(wù)24小時開通，隨時可以辦理。提交材料后會顯示“待辦”狀態(tài)，由工作人員在后臺進行審核。工作時間提交，當日辦結(jié);非工作時間提交，下個工作日辦結(jié)。因身份證號不符、結(jié)婚證信息不符、戶口不一致等造成備案不成功的，市民可依系統(tǒng)提示補全材料繼續(xù)提交。因非正常業(yè)務(wù)無法在網(wǎng)上辦理的，可前往大廳窗口辦理。

B現(xiàn)狀：

可省上萬元中介費

“網(wǎng)上直售”的功能上線以來，受到了市民的好評。一位市民表示，賣方可以自主掛牌房源，不會有中介沒完沒了地打電話騷擾，在官方平臺交易放心、可靠。二手房交易完全在房管部門搞定，能為老百姓節(jié)省很多成本，而且更可信、更有保障。

太原市一位房產(chǎn)經(jīng)紀人介紹說：當前太原市二手房中介費執(zhí)行的費率約是1.8%2.5%。假如一套房總房價在100萬元，可以省下1.8萬元至2.5萬元的中介費。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心相關(guān)分析人士告訴山西晚報記者，全國多個城市“二手房網(wǎng)上直售”“二手房網(wǎng)上云簽約”的功能陸續(xù)上線，這是一個趨勢。一方面，官方平臺的搭建為個人買賣房源提供了平臺，一定程度上降低了對中介的依賴度，也有效促進了交易更快達成，同時上架房源需通過核驗，官方平臺具有較高的可信度，提高了房源的真實性;另一方面，省去交易雙方在房產(chǎn)中介機構(gòu)方面的費用支出，有利于降低成本，一定程度上也有利于促進房價平穩(wěn)。其次，平臺通過實名認證、智能分類等方式，有效保護個人信息不外泄，有利于保障買賣雙方的權(quán)益，同時有效打擊部分中介公司及人員泄露客戶信息等違規(guī)行為，進一步規(guī)范二手房交易流程，有利于促進二手房交易市場運行體系向更公平的方向發(fā)展。

整體來看，官方二手房交易平臺的發(fā)布，一方面提高了二手房交易效率;另一方面加強了二手房市場的監(jiān)管力度，有利于市場體系更規(guī)范更完善。另外，對中介體系也將起到一定的規(guī)范作用。

C未來：

去中介化成為可能?

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴山西晚報記者，從各個城市推出二手房網(wǎng)上直售平臺來看，此類模式有去中介化的意味，或者說彌補了原有中介服務(wù)的一些弊端。

根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，當前全國二手房交易中，約85%的交易是由中介機構(gòu)完成的。房東和購房者自主交易的比例僅15%，因為沒有平臺支持，交易風險很大。此次太原、杭州在全國率先搭建直售平臺，具有創(chuàng)新的意義，也能夠提高直接交易的比例。房東和購房者在交易模式方面也增加了更多選擇。

這兩年房地產(chǎn)中介的平臺創(chuàng)新很多，最典型的就是以貝殼和易居房友在內(nèi)的平臺化模式。在這期間，政府部門牽頭而形成的平臺也不斷成熟。

嚴躍進表示，2020年5月河南永城“取締中介”的新聞受到大家的關(guān)注，其成立了永城房產(chǎn)信息中心，成為一個以政府為主導(dǎo)的房地產(chǎn)中介機構(gòu)。而在此前的2017年12月，深圳市和騰訊推出了新型智慧租賃平臺，也成為去中介的、政府主導(dǎo)的交易平臺。此類創(chuàng)新都值得外界的關(guān)注。

政府搭建平臺并且明確直售模式，具有標桿意義。未來二手房交易中，傳統(tǒng)中介包攬全部交易的模式確實會改變。嚴躍進表示，此類模式對于中介機構(gòu)是有一定的挑戰(zhàn)的，相關(guān)中介需要研究此類平臺帶來的影響或沖擊。

D專家：

降低成本促進規(guī)范

“網(wǎng)上直售”“網(wǎng)上云簽約”平臺完全代替房產(chǎn)中介也不太可能。

業(yè)內(nèi)人士表示，賣方能夠自主網(wǎng)上掛牌只是多了一個房源展示渠道，可以在中介掛牌，也可以選擇在官方渠道掛牌。但這種交易僅限于交易情況簡單的使用，如遇復(fù)雜的情況時，仍由中介介入較為穩(wěn)妥。例如，當前太原的房產(chǎn)中介滲透率在二手房交易中心達到七八成以上，且逐年提升，原因是交易復(fù)雜度上升，換房比例上升，房款、房貸情況復(fù)雜，一個交易涉及買家、賣家、銀行、擔保公司等，連環(huán)交易，錯綜復(fù)雜。如此看來，中介的作用不會被輕易替代。

山西晚報記者了解到，在太原，一些熟悉房產(chǎn)交易的業(yè)主也會選擇自主賣房，不通過房產(chǎn)中介，有的業(yè)主甚至能全程一手操辦;也有的業(yè)主是在已找到買家簽合同后，擔心交易過程中發(fā)生意外，會私下請房產(chǎn)中介經(jīng)紀人協(xié)助交易。二手房交易是一個比較復(fù)雜的流程，房產(chǎn)交易金額大，且尋找客戶也需要利用較多資源平臺，大多業(yè)主為了省時省力，或為求得心安，寧愿支付中介費給平臺而放棄自主交易。

嚴躍進表示，由此看來，此舉對二手房市場和對樓市降溫發(fā)揮了有效作用。這是從政府層面對二手房市場價格的一種引導(dǎo)，通過個人自主掛牌房源，則可以更加客觀地反映出二手房市場的真實價格。以后隨著平臺功能的開發(fā)和升級，逐漸完善相關(guān)需求，二手房市場會更加規(guī)范。從買賣雙方復(fù)雜的交易需求來看，存量房市場完全離開中介公司不太可能，但官網(wǎng)直售功能的開啟，可以降低不合理的或過高的中介費用，讓二手房交易更加合理公平有效率。(記者　張磊)

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