抵押房子如何才能買賣？墊付“贖樓”款有何風險？

在二手房交易中，晉江不少購房者經常會碰到這樣的問題——賣房人貸款沒還清，房產證尚在“抵押”的狀態，想買這套房必須先出錢幫賣家還清貸款，等到解押后才能過戶交易。如果不出錢的話，房子不能買賣，而出錢的話，又面臨不少風險。

記者了解到，實際上，這樣的“贖樓”之舉在二手房交易中普遍存在。那么，處于“抵押”狀態的房子如何才能買賣?碰到要幫賣家墊付“贖樓”款，買家又該注意什么問題?

抵押房子如何才能買賣

在二手房市場上，經常有賣家咨詢：“我有一套房子要賣，但是銀行貸款沒有還清，有尾款。如果現在想賣，該怎么操作?”

“沒有還清銀行貸款的房子，屬于抵押狀態，必須先到銀行辦理注銷抵押登記，買賣雙方才能繼續交易。而且貸款未結清的房子是不能變更產權的，買房人也就因此拿不到產權證，所以也就不能成功辦理過戶手續。”晉江家興房產負責人曾思程介紹。

“在交易時，房屋仍然處于按揭狀態，已在銀行辦理抵押，要想交易，先要還清銀行貸款。解除抵押的過程，俗稱‘贖樓’。”晉江佳居房產負責人陳圣楷介紹，“贖樓”一般有這些方法：1.賣主自行結清尾款。房主可咨詢貸款銀行，申請提前還款，按揭買房等到貸款償還完畢之后，就可以出售了。不過，在實際的交易中，賣主自行結清尾款的情況較少。2.和買方協商，用首付款結清尾款。這是二手房交易中最常見、最方便的方式，適用于原房主貸款額度較低或所剩貸款數目不大的情況。通常情況下，買家愿意首付房產總成交額的30%至40%，賣方可以利用買方的首付將剩余貸款付清，然后撤銷房產的抵押登記，再進行下一步交易。3.找第三方借款。這種方式就是找金融公司借一筆錢，幫賣主把欠款結清，風險由擔保公司承擔。這種方式的好處在于速度較快，但“贖樓”利息也高。

墊付“贖樓”款有何風險

二手房交易看似簡單，但往往隱藏著多重風險。

業內專家認為，“贖樓”直接錢款交易風險頗大，應當盡量避免。福建一脈律師事務所律師李耿佳介紹，“贖樓”涉及的風險很多，其中有兩種比較常見。一種是賣家有其他欠款未還，房產證被贖回后，其他債權人追索起訴到法院并要求法院查封凍結該房屋。另一種是買方為賣方贖回樓之后，賣方“一房二賣”將房子又出售給其他人，導致買方遭受損失。

“還有一種情況，碰到房價上漲的周期，贖樓后違反合同約定，也是潛藏的危險。”李耿佳介紹。

“房子是大宗交易，有時涉及幾十萬甚至一百多萬元的金額，如果房款直接交付，風險很大。遇到類似的情況時，盡量讓賣方自行籌集現金贖樓。”李耿佳表示，另外，也可通過“資金監管”辦理錢款交接，這樣一來，過戶之后，房主才能拿到錢款。

李耿佳提醒，如果購房者要支付墊資款，需要審慎考察，留意資金安全。中介方亦應當提前說明此類操作風險，并在資金流轉過程中盡最大的注意義務，切不可為了促成交易而掩蓋風險。

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