成交活躍優質產品集中入市 購買公寓需提高產品鑒別力

性價比高、周邊配套好、租金回報高，這三大優點正在吸引著許多置業者將目光投向公寓。數據顯示，自2017年以來，一直在底部徘徊的公寓市場走出了一波“逆襲”。與此前有所不同的是，目前許多公寓項目，尤其是位于優質地段、商業配套完善的優質項目購買者都是以自住為主。對此，業內人士指出，公寓是一個看似門檻低，實則對買家的資金流動性、對標的認知度要求都很高的領域，購買之前還需做足功課，看清風險。

置業故事

小熊在2015年入手了一套50平方米的復式公寓，位于番禺萬博CBD。六年過去了，他對于自己的這次置業很滿意。由于位置優越，周邊有諸多科技企業進駐，而這種復式公寓又深得年輕的科技新人類們喜愛，使得租金收益頗為豐厚。

而小肖則是近期購買的公寓，原因很簡單：方便。在天河智慧城工作的他此前居住的是公司在周邊為員工租住的公寓。“太方便了，下樓過馬路就到公司;游泳、健身、吃飯購物都在作為公寓配套的購物中心搞定。”不久之前，剛剛跳槽到新公司的小肖索性找房東把公寓買了下來：“新公司也在附近，習慣了這么方便的生活，不想換了。”

公寓讓吳女士心動的原因則是高性價比。吳女士剛剛購入一套約90平方米的公寓，準備和母親一起居住。“性價比真的很高，價格大約是同一個樓盤住宅的五六成，但江景、配套都是一樣的。”吳女士的目標是用比較合理的價格，得到好的居住體驗，至于升值潛力、學位資源等都不在她的考慮范圍。

成交活躍優質產品集中入市

多方數據顯示，近幾個月廣州的公寓市場，呈現出供需兩旺的局面。根據中原研究院發布的8月公寓市場報告顯示，廣州公寓市場在供應上呈現“張弛有度、隔月集中放量”的特點。而成交方面熱度則有明顯提升，連續兩個月突破1400套，7月成交為1557套9.02萬㎡，成交量環比微漲2%。由于近兩個月廣州公寓市場成交活躍，因此到7月末公寓庫存量小幅下滑4%至131萬㎡，去庫存周期亦由上月的19.6個月下降至18.1個月。

據廣州中原研究發展部監測，下半年廣州全新商業項目入市加快，為市場帶來充足的供應，預期后續開發商會有不少推售動作，帶動市場成交。尤其值得注意的是，近期不少大型開發商的公寓產品集中入市，例如保利天匯的公寓產品、越秀旗下的星匯海珠灣及天薈江灣等都集中推出市場，知名開發商強大的運營能力為公寓市場帶來了久違了的話題度。

追求“居住體驗”帶旺公寓成交

“如果單純從成交數據來看，公寓市場只能說處在一個回升的階段。但是市場上有一些新的動向，帶來的不僅是熱度，可能還會對整個市場格局產生影響。”克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉指出，過去幾年，整個公寓市場比較冷，開發商的“危機感”使得他們在公寓產品的開發上格外上心，因此目前市場上占據著核心地段、產品實力強大的優質公寓產品較多。

記者走訪多個目前在售的熱門公寓項目發現，銷售中心的人氣頗旺。同時，在銷售中心的設置、樣板房的創新設計方面，開發商也可以說別出心裁，幾乎與住宅項目毫無區別。

“周邊的居住氛圍成熟，購買我們項目的人70%的都是用于自住。”海珠區某熱門公寓項目的銷售人員如此告訴記者。自住需求旺盛，也是時下的公寓活躍成交背后區別于以往的重要表現，“90后”“95后”的置業理念正在發生深刻的變化。“由于在父母一輩已經完成了購置住宅，使得年輕人對于住宅所攜帶的功能性，例如落戶、學位等沒有迫切需求，反而更關注‘居住體驗’本身。”肖文曉對此解讀道。

在這種背景下，優質公寓本身的私密性、地段優勢、管理水平以及相比同等地段住宅的價格優勢就顯現出來了。供應端上，高端優質的公寓產品涌現，正好契合了需求端上年輕置業者們對于居住體驗的追求，從而共同提升了公寓市場的活躍度。

【提醒】購買公寓需提高產品鑒別力

“其實對于大多數置業者來說，我還是不建議購買公寓的。”一位業內人士透露，最主要是由于公寓的二手交易需要繳納高額稅費，稅率在10%~20%之間，因此流動性較差。“年輕人總要成家立業，到時如果想置換更合適自己的產品時，公寓出售會比較困難。”此外，盡管目前公寓市場上優質產品較多，但看似低總價、高租金回報的背后，需要極強的產品鑒別能力。

首先需要厘清的便是產權問題。目前市場上還存在著部分“小產權公寓”，這類產品的本質是一份“長期租約”，與產權公寓有著根本區別，因此要特別關注公寓項目的預售許可證、土地性質等。其次要在返租的問題上擦亮眼睛，“部分有返租條款的公寓，反而是地段和產品不太好，返租價格明顯高于市場租金的，待返租期結束才發現租不出去。”該人士表示。

“適合購買公寓的有兩類人：完全滿足于公寓本身的居住體驗的以及已經完成住宅產品的配置的。”肖文曉說。(記者龍樂樂)

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