10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議通過《全國人民代表大會常務委員會關于授權國務院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作的決定》(以下簡稱《決定》)。這宣告著房地產(chǎn)稅改革正式啟動，“狼來了”多年的房地產(chǎn)稅真的來了!
征收物業(yè)除農(nóng)村宅基地外“無一幸免”
《決定》共三點，字少事大，必須拆解來讀。首先，房地產(chǎn)稅征稅對象為“除農(nóng)村宅基地及其上住宅以外的各類居住用和非居住用房地產(chǎn)”，這意味著商品房、二手住房、商鋪、辦公樓以及農(nóng)村土地上的廠房等均需繳稅。
其次，土地使用權人、房屋所有權人為房地產(chǎn)稅的納稅人。但有特殊情況需明確：例如夫妻婚后購買房屋，房屋登記在一方名下，但實為夫妻共同財產(chǎn)。從稅法范疇來說，登記的一方為房地產(chǎn)稅的納稅人，未登記的一方不是納稅人。
再次，非居住用房地產(chǎn)繼續(xù)按照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》執(zhí)行。這意味房地產(chǎn)稅改革的重點是對“居住用房地產(chǎn)”進行征稅。
最后，《決定》授權的試點期限為5年，但5年后可能繼續(xù)延期執(zhí)行試點政策。目前首批試點熱門城市大概率會是深圳、上海、重慶、杭州等，政策落實到南寧估計還有很長一段時間。
房產(chǎn)稅該怎么交?存量房會納入征收范圍嗎?
大概率一個家庭首套房產(chǎn)是免稅的，按照上海和重慶的住房房產(chǎn)稅試點政策，其征收考慮幾個重要因素：一是持有房屋的套數(shù)，二是房屋的面積。以上海為例，試點期間，上海市居民家庭在上海購置的家庭第二套及以上的住房，和外地居民家庭在上海市購置的住房需要繳納房產(chǎn)稅。這是按套數(shù)計征，但同時又有免稅面積的規(guī)定，人均不超過60m2暫免征收房產(chǎn)稅;人均超過60m2的，對第二套房及以上超出部分的面積計算征收房產(chǎn)稅。
稅率方面，上海市房產(chǎn)稅適用稅率為0.6%。計稅依據(jù)方面，上海市暫以應稅住房的市場交易價格(即買房時的成交價格)作為計稅依據(jù)，并按70%計算繳納。由此可得出應納稅額=應稅建筑面積×單價(或核定的計稅價格)×70%×稅率。
那么，存量房是否會在征收范圍內(nèi)?實際上，上海市在2011年發(fā)布了房產(chǎn)稅試點政策，規(guī)定“征收對象是指本暫行辦法施行之日起新購的住房”，存量房不計入征收范圍。但沒有起到打擊多套房空置效果，本次改革或許會對存量房下手。(羅顥整理)
關鍵詞： 房地產(chǎn)稅 存量房 征收范圍 農(nóng)村宅基地
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