太原樓盤“內(nèi)卷”嚴(yán)重 其他各市也存在降價(jià)銷售現(xiàn)象

冬去春來，國內(nèi)多地樓市購房及金融政策的松綁，讓省城業(yè)內(nèi)對(duì)新一年樓市回暖充滿信心。但緊隨而來的樓盤降價(jià)搶客舉動(dòng)，再度讓省城樓市前景撲朔迷離。連日來，山西晚報(bào)記者走訪市場發(fā)現(xiàn)，3月伊始出現(xiàn)的降價(jià)盤，再一次影響了行業(yè)重振旗鼓的信心。那么，太原樓市何時(shí)回暖?這種狀況又因何而起呢?

A太原：樓盤“內(nèi)卷”嚴(yán)重

上周，位于太原市東中環(huán)的明星樓盤——紅星紫御半山的一條低價(jià)售房廣告，引發(fā)業(yè)界及置業(yè)者關(guān)注。該樓盤置業(yè)顧問、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在微信朋友圈及各網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)發(fā)布了這樣一條信息：“新房現(xiàn)房，賣火了，首付20萬元至25萬元買紅星品牌房企三居，有25套躍層，帶40平方米至120平方米院子，網(wǎng)簽交鑰匙，起價(jià)5999元/平方米，均價(jià)6750元/平方米，房源有限，欲購從速!”如此誘人的價(jià)格，引發(fā)一眾購房者追捧。該樓盤一位置業(yè)顧問稱，持續(xù)好幾天售樓處都人滿為患，前來到訪的客戶很多，比平時(shí)的幾組客戶增加了數(shù)倍，工作人員應(yīng)接不暇。據(jù)悉，這家樓盤已不是第一次用低價(jià)來促成交，堪稱近兩年太原樓市“內(nèi)卷”的標(biāo)桿項(xiàng)目之一。

事實(shí)上，促銷降價(jià)已經(jīng)成為樓盤攬客見怪不怪的事情。2020年至今，多個(gè)標(biāo)志性拉低全城房價(jià)的降價(jià)事件，讓人記憶猶新。

2021年秋季，綜改區(qū)主力樓盤紛紛降價(jià);2020年，西中環(huán)樓盤萬達(dá)西岸class 開盤即比周邊同類樓盤降價(jià)1000元/平方米，短暫的降價(jià)引發(fā)成交量的激增;首開·國風(fēng)瑯樾降價(jià)500元/平方米;雅居樂柏悅雅郡推出特價(jià)房，精裝房價(jià)格僅7900元至8600元/平方米;位處西中環(huán)、萬元成交片區(qū)的新城長風(fēng)悅府，房價(jià)在2021年降到了“6字頭”……不僅如此，號(hào)稱終極置業(yè)需求且傳世保值的多個(gè)代表性豪宅項(xiàng)目，推出的毛坯房降價(jià)幅度達(dá)到每平方米近萬元，豪宅賣成了剛需盤。全城樓市僅有極個(gè)別項(xiàng)目可以在這場泥沙俱下的行業(yè)變動(dòng)中獨(dú)善其身。

雖然樓盤降價(jià)消息不絕于耳，但對(duì)于此次紅星紫御半山的降價(jià)，業(yè)內(nèi)人士稱之為“房價(jià)已降得不成樣子”。起價(jià)“5”字頭、均價(jià)“6”字頭的低價(jià)，讓人仿佛回到了10年前，這讓許多省城已置業(yè)的市民疑問叢生：曾經(jīng)賣到13000+元、15000+元、18000+元甚至2萬多元的房子，每平方米的利潤空間到底有多大?現(xiàn)在五六千元每平方米的房子，成本又是多少?用的都是啥建材?低于土地建安成本價(jià)的房子能不能按時(shí)交房?自己看中的房子，未來還會(huì)繼續(xù)降價(jià)嗎?……可從降價(jià)樓盤的角度看，不通過渠道狂打降價(jià)牌，目前已無法找到更好的賣點(diǎn)實(shí)現(xiàn)回款，影響到項(xiàng)目、區(qū)域公司甚至集團(tuán)的整體運(yùn)作。另外，面對(duì)集團(tuán)嚴(yán)苛的銷售回款量化考核，一些房企高管為了職業(yè)前途不得不火中取栗。

2021年，席卷全城的樓盤降價(jià)，讓已購房業(yè)主無法接受，他們不少人認(rèn)為這是開發(fā)商擾亂市場行情之舉，要求開發(fā)者恢復(fù)原價(jià)銷售，不得降價(jià)。而樓盤你方唱罷我登場的降低之舉，不但引發(fā)了大批業(yè)主群體性維權(quán)事件，已波及到地方政府的招商引資、土地成交、二手房市場以及需求端的購房信心。

山西晚報(bào)記者了解到，尤其是2021年10月份以后，太原多個(gè)品牌房企樓盤降價(jià)已從暗降變成明降，降價(jià)理由也不再從裝配戶型調(diào)整、樓層朝向位置欠佳等方面找借口，曾經(jīng)極少量尾房清盤的特價(jià)推盤行為變成全線預(yù)售房、準(zhǔn)現(xiàn)房甚至現(xiàn)房產(chǎn)品的降價(jià)。

不僅太原如此，全國多個(gè)城市亦是如此。去年四季度，全國先后有20余個(gè)城市發(fā)布“限跌令”，但太原乃至山西一直沒有發(fā)布類似“止跌限跌”的相關(guān)政策，太原樓市的回暖一直停留在業(yè)內(nèi)及業(yè)主的期待中。

B地市：出現(xiàn)連鎖反應(yīng)

不僅太原市場，山西其他各市也存在降價(jià)銷售現(xiàn)象。

據(jù)山西晚報(bào)讀者反映：“運(yùn)城市吾悅?cè)A府項(xiàng)目，原來成交均價(jià)在6500元/平方米左右的房子，去年曾降至5500元/平方米左右銷售。買了房子的業(yè)主，起碼損失了15%。”但運(yùn)城市相關(guān)部門對(duì)此表示，特價(jià)房源存在于部分頂、底樓層房源，房屋價(jià)格調(diào)整也是根據(jù)市場變化進(jìn)行調(diào)整，每套房屋價(jià)格因樓層、面積、朝向等原因都不一樣。之所以降價(jià)是開發(fā)商對(duì)付款有相應(yīng)要求：為回饋合作單位，組織了團(tuán)購，對(duì)團(tuán)購的單位名單、團(tuán)購套數(shù)及付款方式都有嚴(yán)格的要求才能享受相應(yīng)折扣。

不僅新房跌，二手房價(jià)格也降幅明顯。呂梁市小區(qū)掛牌價(jià)上，孝義、汾陽房價(jià)跌幅超過15%。汾陽萬豪佳苑，掛牌價(jià)格由原來的4400元/平方米跌至3802元/平方米，跌幅14.32%;孝義交通局小區(qū)，由原來的4900元/平方米跌至4178元/平方米，降幅15.26%。山西晚報(bào)記者了解到，忻州、朔州、大同等地的房價(jià)同樣存在不同程度的下降。

從朗潤智業(yè)公布的2022年2月太原各板塊住宅市場房價(jià)數(shù)據(jù)來看，太原住宅市場(不包含清徐縣、陽曲縣)整體成交均價(jià)為10900元/平方米，環(huán)比下降2%;從區(qū)域成交價(jià)格來看，各區(qū)域均價(jià)有不同幅度下降，其中迎澤區(qū)2月成交均價(jià)環(huán)比下降12%。晉中市榆次市場整體成交均價(jià)為7700元/平方米，環(huán)比下降4%。

省城太原降幅最大的是府東板塊，2月份區(qū)域內(nèi)成交項(xiàng)目數(shù)量和成交量均有減少，且主力成交項(xiàng)目碧桂園城市花園價(jià)格小幅下降，帶來整個(gè)板塊均價(jià)下降，降幅12%。長風(fēng)東板塊，1月份受別墅項(xiàng)目東景庭院成交影響，均價(jià)偏高，2月份主力成交項(xiàng)目多數(shù)為剛需剛改產(chǎn)品，成交均價(jià)降幅較大，達(dá)到17%。環(huán)西南板塊，受新城長風(fēng)悅府、太原諾德逸宸云著等主力成交項(xiàng)目春節(jié)特價(jià)活動(dòng)成交影響，整個(gè)板塊均價(jià)下降5%?？萍紕?chuàng)新城板塊主力成交項(xiàng)目辰興頤郡2月份成交均價(jià)7205元/平方米，環(huán)比下降5%，帶來整個(gè)板塊均價(jià)走跌。

但在全城乃至全省樓價(jià)向下的情況下，部分熱門樓盤價(jià)位依舊堅(jiān)挺。太原城郊森林南板塊受單個(gè)主力成交項(xiàng)目——官山園著別墅項(xiàng)目影響，整體板塊成交均價(jià)上浮23%;龍城大街板塊龍城金茂府為板塊內(nèi)主力成交項(xiàng)目，均價(jià)22331元/平方米，拉高整個(gè)板塊成交均價(jià)，漲幅6%。

從項(xiàng)目運(yùn)營狀況來看，不降價(jià)且銷售不錯(cuò)的樓盤原因有三：第一企業(yè)自有資金及財(cái)務(wù)狀況良好;第二項(xiàng)目交房品質(zhì)及建材配置沒有變;第三小區(qū)內(nèi)外的公共配套漸成熟，升級(jí)明顯。

C　后市：2022房價(jià)會(huì)穩(wěn)?

朗潤智業(yè)相關(guān)人士分析，2月土地市場遇冷;商品房市場供求同環(huán)比均呈下降趨勢，返鄉(xiāng)置業(yè)遇冷，各房企春節(jié)活動(dòng)成效微弱，部分房企“以價(jià)換量”效果不明顯，市場仍處于下行狀態(tài)。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房價(jià)往往和經(jīng)濟(jì)、人口有關(guān)，經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)、人口導(dǎo)入慢的城市或區(qū)域，房價(jià)漲跌均有局限，相比經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市更穩(wěn)。

山西晚報(bào)記者從太原各銀行和售樓部了解到，部分銀行執(zhí)行首套房貸利率5.25%，購房者買房成本進(jìn)一步降低，并且不排除繼續(xù)下調(diào)的可能。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，全國房地產(chǎn)調(diào)控逐漸進(jìn)入穩(wěn)定節(jié)奏，市場底部逐漸開始出現(xiàn)。此外，信貸供應(yīng)量明顯增加，大部分城市房貸積壓排隊(duì)現(xiàn)象明顯緩解，市場有所企穩(wěn)。從政策內(nèi)容上看，張大偉表示主要集中在四個(gè)方面：一是維持房地產(chǎn)市場資金鏈穩(wěn)定。二是部分城市圍繞人才引進(jìn)等推出購房補(bǔ)貼，以及實(shí)施二孩三孩家庭購房優(yōu)惠等政策。三是調(diào)整公積金政策。四是放寬落戶限制吸引人才。

從政策面看，中國人民銀行、中國銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》，釋放了加大金融支持保障性租賃住房發(fā)展的積極信號(hào)。與此同時(shí)，2月份，全國87城房貸利率下調(diào)，對(duì)交易和市場需求活躍度都有比較大的影響，預(yù)測樓市將進(jìn)入回升期。而就太原來看，太原市人民政府印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見》，加快了住房保障體系建設(shè)，有利于建立健全住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)，穩(wěn)房價(jià)。

不過也有業(yè)內(nèi)人士稱，樓市經(jīng)過兩年洗牌整合，發(fā)展趨勢已非常明顯，即財(cái)務(wù)穩(wěn)健的央企和國企將集合更多資源，成為行業(yè)并購周期中的贏家。但對(duì)于二三線城市的太原來說，目前的政策及市場反應(yīng)的滯后性明顯，眼下判定太原樓價(jià)年內(nèi)企穩(wěn)為時(shí)尚早。(記者　張磊)

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