取消商品房“預售制”行得通嗎？為何要實行預售制？

本周全國已經召開，先打個小“廣告”，樓市馬坐播此前討論過的取消公攤面積到底難在哪兒再次成為代表委員們的熱門話題，目前閱讀量已經接近450萬，討論次數也超過了1.3萬次，算是上了一回熱搜了。今天想說點啥呢?還是上備受關注的房地產市場的熱點——取消“預售制”行得通嗎?

全國人大代表、江西省住建廳廳長盧天錫就主張取消“預售制”，他提出，要逐步提高商品房的預售門檻，一直過渡到現房銷售為止;同時，還要調整購房款的付款方式，要按照工程進度分期付款，項目達到竣工交付的條件后，買房人再支付尾款。

全國政協委員周世虹建議直接廢除預售制，全面實行現房銷售，這也是他連續5年提交相關提案了。他認為，近期開發商的債務危機和延期交付，導致部分買房人焦慮不安，僅去年就有6300多萬套商品房已經售出，但是沒有交付給購房者，所以只有現房銷售才能讓廣大買房人安心。

取消商品房的“預售制”真的行得通嗎?其實要想搞清楚這個問題，先來看看預售制是怎么來的?我們國家為什么要實行預售制?

首先，商品房不像手機、電視機那樣，企業出廠銷售的都是成品，作為一種特殊的商品，在借鑒了香港的房地產開發經驗后，我國才開始推行了預售制。說到底，還是因為在上世紀90年代住宅市場正式啟動的初期，開發商普遍缺乏資金，而商品房的供應量也比較小，為了加快城市化建設的速度，預售制可以解決這些問題。

比較預售和現房銷售，對于房企的資金使用完全是天壤之別。一位業內的朋友告訴樓市馬坐播，目前的預售制下，房企可以通過少量資金啟動一個大型開發項目，而現房銷售的話，意味著小區必須全面建設完成，而且園林、景觀、綠化、市政配套等等都得交付之后，才能把房子交到業主手上，可以這么說吧，全國90%以上的房企都不具備這樣的資金實力，恐怕只有少數國企央企才能做得到，畢竟資金占用的時間成本、財務成本，都是清清楚楚的一本賬，一個項目從拿地到交付，起碼3年過后才能回款，有多少企業能撐得下來?

其實南京也曾經試點過取消預售制，2016年的土拍中，就一口氣“誕生”了20幅現房銷售的地塊，結果多數房企苦不堪言，有一家本土企業，就不點名了，拿地后資金占用時間太久無法銷售回款，只好借用公司旗下別的項目的錢，拆東墻補西墻，這口氣到現在也沒緩過來。后來到了2018年，南京土拍便取消了現房銷售政策。

話說回來，代表委員們的想法并沒有錯，也看到了“預售制”存在的一些問題，但是短期內取消“預售”并不現實，給企業套上“枷鎖”的同時，也會造成商品房局部供應的不足，從而引發供需關系的不平衡;其次，在不少頭部開發商急需“輸血”的當下，取消“預售”相當于斷了企業的“輸血管道”，恐怕會令風雨飄搖的樓市“雪上加霜”，進而影響房企的拿地熱情，因此，取消“預售”從長期來看應該是對的事，只是當下并非對的時間。(記者 馬祚波)

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