房屋被查封導致買賣合同無法履行 房屋溢價損失誰負責？

房屋被查封導致買賣合同無法履行，房屋溢價損失該由誰來承擔?近日，山東省濟南市歷下區法院審理了這樣一起房屋買賣糾紛案。

2015年11月，汪頃果與晉忠忠通過房產中介簽訂《房屋買賣合同》，約定甲方汪頃果自愿出售濟南某小區房屋。該房屋無抵押、無租賃，甲方承諾和保證此房產無任何權屬等糾紛。雙方約定成交價格為116萬元，晉忠忠在合同簽訂時向汪頃果支付定金2萬元。合同約定，如甲、乙任一方未按約定履行相關義務，每逾期一日，違約方應向房屋買賣的相對方支付合同總房價款3‰的違約金，或者違約方承擔合同總房價30%的違約金，具體承擔哪一種違約責任，由守約方選擇。

據了解，汪頃果和黎琪琪原是夫妻關系，二人婚姻關系存續期間購買了涉案房屋，并取得房屋所有權證。房屋所有權人為汪頃果，共有人為黎琪琪。后來汪頃果和黎琪琪因感情破裂在民政部門協議離婚，約定涉案房屋歸黎琪琪所有，但雙方并未辦理產權過戶登記手續。后黎琪琪對《房屋買賣合同》簽字追認。

合同簽訂后，晉忠忠依約向汪頃果支付了定金2萬元，同時向中介交納了房屋傭金共計2.8萬元。2015年12月，晉忠忠與汪頃果、黎琪琪及中介工作人員依約到濟南市房產交易中心辦理網簽，因房屋被法院查封，網簽手續未能辦理，晉忠忠應付的68萬元(除定金外)首付款未再支付。此后，買賣雙方沒有及時解除合同，就涉案房屋的溢價損失也協商不成。晉忠忠于2017年7月訴至濟南市歷下區人民法院，請求解除《房屋買賣合同》、汪頃果、黎琪琪支付違約金并承擔溢價損失等。

法官審理得知，汪頃果于2015年2月就簽收了法院送達的保全裁定。法院認為，汪頃果在知道或者應當知道其財產已被查封或凍結的情況下，仍然出售被查封的房屋，構成違約，應承擔相應的違約責任。

對于合同未及時解除而擴大的損失，法院認為，雖然汪頃果曾在2016年1月份表示晉忠忠可另行購買其他房屋，但同時也表明如果晉忠忠沒有看中其他房屋，則可待涉案房屋解封后繼續履行合同，且多次承諾能夠盡快解決查封事宜。晉忠忠也選擇相信和等待以致沒有及時解除合同。法院認為，汪頃果應對損失的擴大承擔主要責任。黎琪琪與汪頃果離婚時，約定涉案房屋歸黎琪琪所有，但雙方并未及時辦理過戶手續。雖然黎琪琪對于出售被查封的房屋主觀上沒有過錯，但客觀上導致《房屋買賣合同》無法繼續履行，黎琪琪作為房屋共同出賣人，應與汪頃果共同承擔相應的民事責任。

本案中，因涉案房屋被查封，無法辦理網簽，晉忠忠對于合同可能無法繼續履行應有一定的預期，但其既未在合理期限內行使解除權，也未按照約定支付首付款以明示要求繼續履行合同，以致合同是否繼續履行長期處于不確定狀態。晉忠忠對損失的擴大及糾紛的發生也存在過錯，應承擔次要責任。房產中介在合同簽訂前，已查詢到涉案房屋存在限制交易情形，但未告知晉忠忠，以致雖然促成了合同的簽訂，但發生了履行不能的后果并使買賣雙方產生糾紛，存在過錯，也應承擔一定的民事責任。因房產中介已注銷，相應的法律后果應由其經營者程剛承擔。

法院認為，雖然雙方約定了違約金的計算方式，但原告晉忠忠以約定的違約金不足以彌補實際損失為由，要求以起訴日作為評估時間節點確定房屋價格及損失，并無不當。法院認定合同解除時，涉案房屋溢價為94.36萬元(即涉案房屋市場評估總價210.36萬元減去116萬元)。對于溢價損失的承擔。根據《合同法》有關規定，被告汪頃果、黎琪琪應首先支付約定的違約金，違約金不足以彌補損失的，補足差額。綜合各方的違約及過錯程度，法院酌定被告汪頃果、黎琪琪共同承擔55%的責任，原告晉忠忠承擔40%的責任，被告程剛承擔5%的責任。

綜上，依照《合同法》《民事訴訟法》相關規定，法院判決原告晉忠忠與被告汪頃果、被告黎琪琪及被告程剛簽訂的《房屋買賣合同》于2017年7月11日解除;被告汪頃果、黎琪琪向原告晉忠忠返還定金、支付違約金并賠償房屋損失共計53萬余元;被告程剛向原告晉忠忠除已返還房屋傭金外，需另行賠償房屋溢價損失4.7萬余元。記者獲悉，此判決已生效，且已全部履行完畢。(文中當事人為化名)(記者尹訓銀)

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