廣州寫字樓市場成交多為機構型投資者的收購行為

從去年開始回暖的大宗交易，在今年一季度繼續延續。綜合機構統計數據，廣州寫字樓市場錄得多單大宗成交，據悉，成交多為機構型投資者的收購行為。業內人士表示，由于大宗交易周期性較長，不少成交從2021年開始進行，機構型投資者的出手彰顯出廣州寫字樓市場發展的潛力以及投資者對本地市場的信心。而新經濟的迅速發展，吸引了不少投資機構積極布局及尋求在穗投資機會。

保險公司、外資基金購買整棟寫字樓

今年一季度，廣州寫字樓市場錄得多單大宗交易。其中位于黃埔大道西的粵海金融中心T1棟，成交面積約68970平方米，由內資保險公司整棟購買。位于琶洲聚新街的小米大廈副樓，成交面積約23739平方米，由外資基金購得。位于番禺的保利大都匯寫字樓單日成交5236萬元，也是大宗交易。位于金融城的匯金中心，近期成交也多是千萬級以上的大單。

“今年一季度廣州寫字樓市場有不少整售和整棟成交。不過，一些大宗交易實際是2021年開始進行，直到今年完成交易程序。”業內人士表示。

事實上，從2021年開始，隨著經濟持續穩定加快復蘇，大宗物業交易市場已顯著回暖。

據克而瑞監測數據顯示，2021全年內地32城大宗物業成交總額達3326億元，同比上升65.9%，平均單筆12.7億元，成交宗數同比上升80%，市場熱度持續攀升，接近5年內成交最高值。從成交資金看，內資雖同比下降4個百分點，但仍以74%占據主導。TMT、生物醫藥及實業類企業為年內主要自用買家，平均成交規模同比縮小，交易特征更偏向于實用性。另外可以看到，投資型交易占比擴大，交易趨勢向明星項目集中，整體投資風格更傾向保守穩健。2021全年，一線城市仍為全國大宗交易的主力城市，共占比逾58%。

來自戴德梁行的數據顯示，廣州2021年大宗物業交易成交額為230億元，已恢復至疫情前水平。從成交物業來看，廣州的成交分布較為平均，辦公、商業及工業/物流屬性的業態成交額接近。這種回暖態勢延續到今年的一季度，廣州的寫字樓市場表現更加明顯。

第一太平戴維斯華南區市場研究部負責人謝靖宇表示，由于大宗交易周期性較長，市場成交數據表現出一定的滯后性。大宗交易市場一季度內的表現其實也受到了外界因素影響，尤其自3月以來，多數投資機構難以實現現場到訪勘察投資標的，導致大多數市場活動減少，交易進程延后，預計將在二季度及后期的市場中體現出來。

機構投資者瞄準珠江新城、琶洲項目

對于大宗成交市場的走向，業內人士表示，從成交物業來看，對于作為去年大宗市場絕對主力的房地產行業，近期的貨幣政策及多個部門的表態給予了市場信心，同時也具備了更合理處置資產的環境。

數據顯示，2022年，房地產企業仍延續去年出售資產的趨勢，目前出售方企業類型中，地產行業出售額占總成交近六成，高居首位。其中不乏房企之間的資產收并購。從投資業態偏好來看，辦公、研發辦公作為主力業態趨勢不變，同時，新經濟資產的熱度仍在延續。數據中心資產、一線城市的酒店和服務式公寓，大型綜合體項目也因不少企業戰略調整等因素流入市場從而成交提升。

2021年全國大宗物業交易中，內資企業成為最大買家，其中，醫藥、實業類企業和信息技術企業成為主要買家。目前來看，一季度廣州大宗成交多為機構型投資者的收購行為。

謝靖宇表示，不同的投資機構對收益期望值有差異。對于核心型投資者而言，一般只會關注核心型投資機會、標的。增值型和機會型投資者就投資標的的潛在收益角度也不盡相同。廣州的天河路區域、珠江新城、琶洲這幾個區域的投資標的對于市場上的主流投資機構而言，都會是考慮收購的投資機會。

廣州是國家中心城市，加之新經濟的迅速發展，著實吸引不少投資機構積極布局及尋求在穗投資機會。至于目前是否為合適投資時機，要因應具體項目的具體情況來分析，而非一概而論。

需要提醒的是，隨著今年以及明年廣州寫字樓市場新增供應再迎高峰，全市平均空置率預計將呈上升趨勢，同時平均租金將延續下降趨勢，要尋獲與各自投資機構屬性匹配并滿足收益要求的機會，對于任何投資機構而言都并非易事。(記者劉麗琴)

關鍵詞： 寫字樓市場 機構型投資者 收購行為 大宗交易