海珠創(chuàng)新灣將迎新格局 瀝滘舊改項(xiàng)目預(yù)計(jì)下月入市

“長期以個(gè)盤主導(dǎo)市場(chǎng)”的海珠，終于有新的大盤加入。預(yù)計(jì)五月入市的瀝滘舊改項(xiàng)目，區(qū)別于“創(chuàng)新灣三兄弟”的中海觀瀾府、觀云府、觀澔府等小型地塊，是海珠區(qū)目前公開改造面積較大的城中村，將配置區(qū)域地標(biāo)式寫字樓及商業(yè)集群。此外，中海蠔殼洲、琶洲南TOD、中海江泰里、保利天斯地塊等項(xiàng)目也蓄勢(shì)待發(fā)。有業(yè)內(nèi)人士表示，這將有望打破目前海珠在售項(xiàng)目的“一家開發(fā)商獨(dú)大”的局面，海珠樓市更加熱鬧。

供應(yīng)將多點(diǎn)開花，舊改、小高層陸續(xù)來襲

幾乎成交被“創(chuàng)新灣三兄弟”包攬的海珠區(qū)，將迎來新的格局。此前，位于海珠創(chuàng)新灣的中海觀云府、觀澔府、觀瀾府一直是海珠樓市的供應(yīng)主力，7萬元-8.5萬元/平方米區(qū)間的一手項(xiàng)目選擇并不多。

不過，海珠創(chuàng)新灣將迎來全新打開方式，瀝滘舊改項(xiàng)目預(yù)計(jì)下月入市，首批組團(tuán)戶型為90-140平方米三至四房，吹風(fēng)價(jià)7萬-8萬元/平方米。規(guī)劃84班高中，39班初中，42班小學(xué)，6班幼兒園……有著海珠較大舊改之稱的瀝滘村改造項(xiàng)目，規(guī)劃建筑總面積約436.3萬平方米，其中融資地塊總量222.69萬平方米。一期項(xiàng)目中的十六批地塊，涉住宅用地的計(jì)容總建面為93.85萬平方米。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，近五年內(nèi)(2017年-2021年)，海珠區(qū)的一手住宅供應(yīng)面積在10萬-28萬平方米之間，瀝滘村一期約等于四年的供應(yīng)量。

除了在瀝滘，海珠接下來的供應(yīng)也將多點(diǎn)開花。越秀地產(chǎn)和廣州地鐵合作的琶洲南TOD項(xiàng)目，將推出建面約140-250平方米大戶型，總價(jià)預(yù)計(jì)千萬級(jí)起步。近5年，琶洲的一手項(xiàng)目就只有去年推出的保利海珠天珺，首推價(jià)格約8.6萬-9.6萬元/平方米，幾乎秒光。有業(yè)內(nèi)人士透露，雖然吹風(fēng)價(jià)為12萬-14萬元/平方米，但琶洲南TOD部分戶型的首開價(jià)格可能是9萬-10萬元/平方米，不過要求全款優(yōu)先。

同樣定位高端的蠔殼洲地塊項(xiàng)目，中海再次“出鏡”。項(xiàng)目位于海珠區(qū)石溪村大干圍片區(qū)，與中海觀瀾府相鄰，戶型與琶洲南TOD近似，將推出180、200、240平方米三個(gè)大戶型，還有部分140平方米的北向戶型。不過，項(xiàng)目?jī)H占地約1.8萬平方米，不到觀瀾府的一半，樓盤只有三棟住宅，吹風(fēng)價(jià)12萬元-14萬元/平方米。

剛需鐘情的緊湊戶型，海珠亦有新供應(yīng)。2021年9月，中海拿下中海江泰路地塊，樓面價(jià)約4.51萬元/㎡，該地塊位列廣州樓面價(jià)TOP7。中海江泰里將主打建面約76-105平方米的三至四房戶型，距離地鐵2號(hào)線、11號(hào)線江泰路站約300米，距離海珠萬科里約400米。不過，項(xiàng)目東邊鄰近廣州工程電力有限公司以及約3萬平方米的瑞寶變電站。而根據(jù)該地塊出讓條件規(guī)定，首套住房購房家庭(或個(gè)人)購房總套數(shù)占項(xiàng)目總套數(shù)的比例不低于50%，項(xiàng)目預(yù)計(jì)在6月開放營銷中心。

對(duì)于超高層無感的購房者，海珠也將有選擇。保利上年拿下的天斯地塊，規(guī)劃近日也已出爐。該地塊扣除配建面積，樓面價(jià)去到4.43萬元/㎡，位列廣州樓面價(jià)TOP8。地塊雙面環(huán)水，將建設(shè)22棟住宅，南向?yàn)I水一線為4層高的大面積低密度產(chǎn)品，二線則是15-16層小高層，容積率2.83。項(xiàng)目同樣50%的房源需要傾斜首套房買家。不過，地塊西、北側(cè)被公路環(huán)繞，緊貼來往主干道新滘中路的華洲路，華洲路來往車輛較多，且以多大貨車、物流車為主。此外，項(xiàng)目?jī)H自帶12班幼兒園，2公里范圍內(nèi)為土華小學(xué)及新滘中學(xué)，教育配套方面成為短板。

對(duì)于海珠接下來的供應(yīng)，克而瑞廣佛首席分析師肖文曉認(rèn)為，由于有老城區(qū)地理位置的優(yōu)勢(shì)，今年海珠入市的幾個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)人氣不差。“尤其是琶洲南TOD和瀝滘舊改這兩個(gè)大體量的項(xiàng)目，前者有琶洲互聯(lián)網(wǎng)總部經(jīng)濟(jì)區(qū)的區(qū)位助力，后者是海珠南的門面，有望打破目前海珠在售項(xiàng)目的‘一家開發(fā)商獨(dú)大’，群芳爭(zhēng)艷的局面將令今年的海珠樓市更加熱鬧。”

房地產(chǎn)市場(chǎng)研究專家鄧浩志指出，海珠區(qū)內(nèi)很多宿舍都超過20年樓齡，而金碧花園、光大花園等部分早期的商品房也有十幾年樓齡，海珠西片區(qū)其實(shí)很多改善需求。“此前的新房項(xiàng)目多走中高端路線，中端路線一直缺貨，需求無法釋放。”鄧浩志表示，如果瀝滘項(xiàng)目?jī)r(jià)格能貼近中端客戶，除了海珠區(qū)內(nèi)的置換客，預(yù)計(jì)也可打動(dòng)部分外區(qū)客。

部分項(xiàng)目去化乏力，中海觀澔府一季度網(wǎng)簽僅17套

“據(jù)我了解，不少石溪村民并不是就近置業(yè)，反而選的是芳村廣鋼片區(qū)，部分資金充足的，中海觀瀾府和廣鋼兩邊都買。七八萬元/平方米買南洲地段，感覺不太值得……”石溪村村民張女士(化名)向記者表示，雖然石溪舊改計(jì)劃仍在推進(jìn)，但不少居民從去年已開始陸續(xù)置業(yè)，但對(duì)周邊新盤價(jià)格不是太能接受，寧愿選擇更遠(yuǎn)但相對(duì)便宜的廣鋼板塊。

2020年第四季度開始，海珠江景盤陸續(xù)推出，令區(qū)域熱度不斷提升，記者踩盤期間，部分項(xiàng)目甚至出現(xiàn)銷售人員沒空接待的情況。合富研究院指出，去年隨著中海觀云府、中海觀瀾府等總價(jià)500萬-800萬元的供貨激增，市場(chǎng)需求旺盛，帶動(dòng)區(qū)域整體成交規(guī)模倍升，1-12月網(wǎng)簽32.9萬平方米，同比升76%。

不過，來到今年，海珠雖然貨量不多，但去化周期卻持續(xù)增長。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，海珠3月的庫存量為23.1萬平方米，庫存去化周期卻高達(dá)11.1個(gè)月;而荔灣庫存量為38.95萬平方米，去化周期則為7個(gè)月。

個(gè)盤方面，今年1月底正式開盤的中海觀澔府，網(wǎng)簽成績(jī)也未如理想。根據(jù)克而瑞廣佛數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，成交均價(jià)近8萬元/平方米的中海觀澔府，總貨量189套，僅網(wǎng)簽17套。而成交均價(jià)71092元/平方米的中海觀云府，則網(wǎng)簽97套。

有業(yè)內(nèi)人士指出，成為廣州中心六區(qū)去化周期最長的，究其原因在于該區(qū)房?jī)r(jià)較高。肖文曉表示，“近年來，海珠區(qū)明星地塊頻出，截至目前全市樓面價(jià)前十的地塊中，有6宗來自海珠，市場(chǎng)樓面價(jià)基本在4萬-5萬元/㎡。這些項(xiàng)目雖然大多體量不大，但是基于地價(jià)成本和老城區(qū)稀缺性的考慮，打造的基本都是中高端的精品項(xiàng)目，入市之后也帶動(dòng)了海珠整體房?jī)r(jià)水平的上升。”

二手成交逐漸回溫業(yè)主為“買一賣一”作準(zhǔn)備

對(duì)于海珠而言，除了一手住宅項(xiàng)目之間的正面對(duì)打，一手與二手之間的“較量”同樣不少。由于不少二手項(xiàng)目的教育、交通、商業(yè)配套比新房更優(yōu)，價(jià)格也更平易近人;且不少購房者也有“買一賣一”置換需求，所以二手一直是海珠樓市的主力。根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)，2021年，海珠區(qū)二手住宅成交宗數(shù)(中介網(wǎng)簽+自助網(wǎng)簽)為16345宗。來自網(wǎng)易監(jiān)測(cè)陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，2021年海珠區(qū)一手住宅網(wǎng)簽宗數(shù)為2570宗，不到二手成交的1/6。

海珠新盤雖然還在蓄勢(shì)待發(fā)，但二手的交易氛圍已逐漸回升。德佑江南西店中介主管周智偉告訴記者，“目前海珠二手市場(chǎng)是比之前好了一點(diǎn)，跟1、2月相比，我們店的3月成交量大概上升了1/3。”周智偉表示，不少客戶已看中一手項(xiàng)目，希望早點(diǎn)把舊房脫手，成功置換，所以議價(jià)空間還是比較大。“主要現(xiàn)在庫存量依然很大，同一區(qū)域，以前可能有5個(gè)房源選擇，現(xiàn)在有30個(gè)房源，所以要特別好，特別筍，才能成功出售。”

在活躍板塊方面，廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)報(bào)告指出，東曉南板塊特別活躍，3月網(wǎng)簽宗數(shù)41宗，環(huán)比增長86.36%，成為了全市最活躍板塊。其次，工業(yè)大道北板塊也有23宗網(wǎng)簽。

鄧浩志表示，二手房市場(chǎng)從氣氛上，的確比之前要好。由于二三月份是學(xué)區(qū)房季，今年要報(bào)名讀書的，必須趕緊在這兩個(gè)月完成買房，遷戶口，報(bào)名讀書等工作，所以每年這個(gè)時(shí)候都會(huì)集中釋放一波購買力。

不過，鄧浩志進(jìn)一步指出，一手市場(chǎng)還未回暖的情況下，二手市場(chǎng)難以走出獨(dú)立行情。“降一點(diǎn)可以，降得太多，很多業(yè)主寧愿等一等，畢竟一線城市的房子，‘割肉’太多，很多人寧愿先不賣。”（記者何璐詩）

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