容積率的高低與居住體驗、產品定位都有著直接的關系

你在買房的時候最關注什么指標?產業、配套、戶型……都沒錯!不過伴隨著人們對于居住舒適度的要求越來越高，有一個參數正在成為成熟置業人群的關注焦點，那就是容積率。在業內人士看來，容積率的高低與居住體驗、產品定位都有著直接的關系，能夠避免需求與產品的“錯配”——低容積率地塊和低密度社區的受捧也說明了這一點。然而，對于普通購房者來說，過低的密度需要支付高昂的溢價同時給日常生活帶來不便，業內普遍認為容積率為“3”左右的小區是性價比較高的選擇。

名詞解釋：什么是容積率

容積率，是指一個小區的地上計容總建筑面積與用地面積的比率。例如，某地塊面積為1萬㎡，允許修建的總建筑面積為1.5萬㎡，則該地塊容積率為15000/10000=1.5。因此，同一塊地，蓋的房子越多，建筑面積越大，容積率就會越高。因此，對于購房者而言，容積率是影響居住舒適度的重要參考指標之一。

低容積率項目熱度高

溢價受認可

“受到項目規模的影響，低容積率項目的成交量和成交金額不一定很大，但熱度很高去化較好。”深耕項目一線多年的中原地產項目部總經理黃韜告訴記者，市場的成交數據也支撐了這一判斷。以去年年底入市的保利招商海珠天珺為例，作為琶洲板塊稀缺的低密小區，容積率為2.8，在總價較高的情況下開盤去化率達100%。而在今年三月首開的僑鑫匯景臺，項目容積率僅為1.94，雖然在市場低位入市也給出了去化六成的成績單。從土地市場的數據來看，在2021年容積率在1~2和2~3之間的地塊溢價率分別為43.88%和8.71%，明顯高于其它較高容積率地塊。“低容積率的溢價是被市場認可的。”黃韜說道。在廣州樓市中，低容積率產品成為了難得的共識區域。對此，克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉指出，低密度的產品一方面是購房者對于居住質量要求不斷提升的需求，另一方面也是開發商豐富產品形式、提升溢價率的重要手段。

密度并非越低越好容積率“3”最理想

低容積率項目之所以熱度高，可以總結為宜居性及稀缺性兩大原因。一般而言，小區容積率越低代表其密度低，綠化率以及樓間距都會越好，這使得房間內的通風及采光更優秀，住起來更舒服;反之，容積率越大，代表著共享小區公共資源的人也就越多，也就越覺得擁擠，電梯等待時間長。此外，高密度的居住人口還會對項目內的健身場所、兒童活動區域、會所核心以及樓宇內的電梯、消防通道形成比較大的壓力。

另一方面，稀缺性則是從根本上決定該類產品價值的原因。在廣州的中心城區，由于土地資源緊缺，多數樓盤被規劃為高密度、超高層住宅。從近五年的土地出讓數據顯示，容積率在5以上地塊占比逐年升高，而相對應的容積率在3以下的地塊占比則逐年降低。“從集約用地的角度來說，未來項目的容積率從趨勢上來說將會越來越高。”肖文曉表示，這決定了低密度產品的稀缺性。

既然如此，那是否代表買房時容積率越低越好呢?“不是的，低密度當然是舒服，但一方面需要支付額外的溢價，另一方面教育、醫療等配套都需要一定的居住密度作為支撐，過低的容積率很多時候是以犧牲便利度為代價。”黃韜表示，通常來說容積率低于1.8時則代表土地利用率較低需要支付高昂的價格，不適合普通購房者。“以一個面積10萬~20萬平方米、2000戶左右規模的中等樓盤為例，一般認為‘3’左右的容積率性價比較高，生活舒適的同時，在市場上也好流通。”

與此同時，黃韜還指出，在中心城區與外圍區域，對于容積率的要求應該有所區別。“中心城區而言，低于‘5’的容積率都是比較舒適的。”而從市場綜合數據來看，一個居住體驗良好的小區，高層住宅容積率不超過5.0，多層住宅不超過3.0。

專家建議：

識破“3的障眼法”

“為什么一個容積率在‘3’左右的項目，看沙盤時仍然感覺比較密?”許多有經驗的置業者，在看盤時都會有這樣的疑惑。這是因為開發商在打造“低密度”時往往會使用“高低配”的“小技巧”。據了解，地塊的容積率往往是固定的，而市面上的新盤多為混合排布，即建筑上采用高層+洋房、高層+小高層+洋房、小高層+洋房+別墅等不同的搭配，在多樣化的產品設計之下，容積率數值必然面臨著被“平均”的問題。“因此在看容積率的時候，一定要區分清楚項目容積率和不同組團密度之間的區別。”黃韜建議道，購房者看房時應該要綜合建筑密度、樓棟布局等多項指標進行參考。

肖文曉則表示，對于居住舒適度有明確要求的購房者，走出項目展廳，通過看實體板房、小區環境來建立現場感非常重要。“部分實在無法實現現場看盤的一手樓盤，建議可以通過公示的規劃圖和項目文件等，對相關信息進行驗證。”但與此同時，肖文曉也指出，容積率是一個固定的數字，但項目的規劃排布、園林打造等都會對居住體驗帶來明顯影響。“選擇在社區園林打造方面有口碑的開發商，例如龍湖、綠城等不失為一個捷徑。”

此外，專家表示，考慮容積率還應結合這些參數看，一是綠化率，這一數據與容積率相關度較強，一般來說綠化率低于30%的小區密度較高。二是樓間距，按有關規定，以冬天的日照時間不少于60分鐘為準則，樓高與樓間距的比例應約為1：1.2。以一棟標準層高2.9米24層的樓房來說，總高度為69.6米，其與前面同樣配置樓棟間距應為83.52米。當然，實際中還需要考慮不同城市日照時間區別及不同樓層的區別。三是梯戶比，一般來說，別墅、洋房、小高層的梯戶比都為一梯一戶或是一梯兩戶，而高層多為2梯4戶或6戶或者3梯8戶等。（記者龍樂樂）

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