鄭州市開(kāi)發(fā)企業(yè)須將抵押情況如實(shí)告知購(gòu)房人

近日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局印發(fā)《關(guān)于做好商品房預(yù)售有關(guān)工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《通知》”)。《通知》中提到，將取消因新冠肺炎疫情期間允許房地產(chǎn)企業(yè)“正負(fù)零”(指房子出地面就可申領(lǐng)預(yù)售)辦理預(yù)售的相關(guān)政策，結(jié)合鄭州市實(shí)際，將適時(shí)穩(wěn)步提高商品房預(yù)售條件，并且表明，鼓勵(lì)有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)房銷(xiāo)售。

開(kāi)發(fā)企業(yè)須將抵押情況如實(shí)告知購(gòu)房人

《通知》中提到，取消因新冠肺炎疫情期間允許房地產(chǎn)企業(yè)“正負(fù)零”辦理預(yù)售的相關(guān)政策，同時(shí)“調(diào)整工程形象進(jìn)度為出地面以上2、3、5層”，即6層以下(含6層)的商品房項(xiàng)目，完成基礎(chǔ)并施工至出地面2層以上結(jié)構(gòu)封頂工程;7至12層(含12層)小高層建筑完成施工至出地面3層以上結(jié)構(gòu)封頂工程;13層以上高層建筑完成施工至出地面5層以上結(jié)構(gòu)封頂工程。

其中，《通知》內(nèi)鼓勵(lì)“有條件有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)房銷(xiāo)售”。

同時(shí)，對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，鄭州市房管局將“依據(jù)上級(jí)要求，結(jié)合我市實(shí)際，將適時(shí)穩(wěn)步提高商品房預(yù)售條件”。

《通知》中關(guān)于土地抵押的問(wèn)題，明確指出“土地(或在建工程項(xiàng)目)在抵押狀態(tài)下辦理預(yù)售許可的，開(kāi)發(fā)企業(yè)提供由抵押權(quán)人出具的知曉土地(或在建工程項(xiàng)目)有抵押的告知函或證明，及其他必要材料”。

對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售來(lái)說(shuō)，《通知》內(nèi)要求“開(kāi)發(fā)企業(yè)須將抵押情況如實(shí)告知購(gòu)房人”，商品房在實(shí)際銷(xiāo)售網(wǎng)簽前，“相關(guān)房源應(yīng)辦理解除抵押手續(xù)”。

放松為導(dǎo)向，但并非漫無(wú)目的

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，此次增值政策對(duì)于預(yù)售方面提出了三個(gè)主要的收緊性內(nèi)容：取消此前鄭州允許房企“正負(fù)零”的預(yù)售標(biāo)準(zhǔn);對(duì)于各類(lèi)項(xiàng)目調(diào)整了工程形象進(jìn)度;鼓勵(lì)房企進(jìn)行現(xiàn)房銷(xiāo)售。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從這三個(gè)內(nèi)容看，實(shí)際上都是對(duì)預(yù)售的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了提高，很大程度上屬于收緊性的政策內(nèi)容，從鄭州此前“鄭十九條”的文件其實(shí)可以看出，當(dāng)時(shí)就已經(jīng)明確過(guò)，嚴(yán)格落實(shí)房屋預(yù)售制度，“此次政策是延續(xù)了此前鄭州部分政策條款的內(nèi)容，目的也是為了規(guī)范市場(chǎng)和房企預(yù)售行為”。

對(duì)于鄭州市場(chǎng)的導(dǎo)向，嚴(yán)躍進(jìn)表示，應(yīng)該說(shuō)鄭州此次政策至少說(shuō)明，鄭州雖然大方面是以放松樓市為主的，各類(lèi)政策也基本上是以放松為導(dǎo)向的，但不代表政策會(huì)漫無(wú)目的地放松，“避免一些項(xiàng)目過(guò)多地降低預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，反而滋生出了一些新的問(wèn)題”。

對(duì)于鄭州房企來(lái)說(shuō)，要研究預(yù)售許可標(biāo)準(zhǔn)提高的情況下項(xiàng)目的推盤(pán)節(jié)奏和營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏，從而真正減少政策所帶來(lái)的利空影響，進(jìn)而將項(xiàng)目預(yù)售的工作做扎實(shí)。

修復(fù)置業(yè)信心，加速房企洗牌

“政府頒布此政策，對(duì)于修復(fù)市場(chǎng)情緒方面是個(gè)積極的信號(hào)。”中指院鄭州分院總經(jīng)理梁波濤表示，去年至今鄭州問(wèn)題樓盤(pán)數(shù)量激增，消費(fèi)者對(duì)于樓盤(pán)交付問(wèn)題普遍存在擔(dān)憂(yōu)，置業(yè)信心不足，而恢復(fù)原有的地上2、3、5層預(yù)售制度，這可以在一定程度上減少消費(fèi)者置業(yè)時(shí)存在的心理?yè)?dān)憂(yōu)。

根據(jù)中指院2021年度鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)來(lái)看，2021年度鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)承壓明顯，市場(chǎng)銷(xiāo)售不佳，房企普遍存在經(jīng)營(yíng)壓力。梁波濤提到，如果房企能夠?qū)崿F(xiàn)有條件的現(xiàn)房銷(xiāo)售，對(duì)于置業(yè)群體來(lái)說(shuō)是一件好事兒，“它可以減少消費(fèi)者對(duì)爛尾的心理?yè)?dān)憂(yōu)，更好地修復(fù)置業(yè)信心。”與“現(xiàn)房銷(xiāo)售必將增加購(gòu)房者負(fù)擔(dān)”的論調(diào)不同，梁波濤認(rèn)為，現(xiàn)房銷(xiāo)售并不意味著會(huì)直接增加購(gòu)房成本，反而會(huì)加速房企的洗牌效應(yīng)，資金和實(shí)力雄厚的央企、國(guó)企會(huì)進(jìn)一步占領(lǐng)市場(chǎng)，“市場(chǎng)‘二八分化’法則的呈現(xiàn)，會(huì)更加明顯”。

放松與監(jiān)管并存

穩(wěn)健企業(yè)更能落實(shí)“現(xiàn)房銷(xiāo)售”

對(duì)于《通知》中提到鼓勵(lì)現(xiàn)房銷(xiāo)售等政策，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，現(xiàn)房銷(xiāo)售即將產(chǎn)品透明化展示給購(gòu)房者，便于購(gòu)房者更深入地了解項(xiàng)目，同時(shí)也能在一定程度上減輕購(gòu)房者裝修等方面的精力消耗。

關(guān)榮雪著重提到，《通知》中明確要求開(kāi)發(fā)企業(yè)將抵押情況告知購(gòu)房者，此舉將在一定程度上避免開(kāi)發(fā)商跑路等現(xiàn)象，減輕購(gòu)房者的疑慮心理，而且在近期樓市政策適度放松的背景下，此舉有強(qiáng)化監(jiān)管之意，放松與監(jiān)管并存，將在一定程度上加速市場(chǎng)恢復(fù)進(jìn)程，促進(jìn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。

“二八法則”的市場(chǎng)分化論調(diào)一直存在于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中，關(guān)榮雪認(rèn)為，鼓勵(lì)有條件房企現(xiàn)房銷(xiāo)售，減輕購(gòu)房者擔(dān)憂(yōu)情緒的同時(shí)，也難免會(huì)增加購(gòu)房成本，現(xiàn)房銷(xiāo)售也將在一定程度上增加房企的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，因此資金流穩(wěn)健的房企更能將《通知》落到實(shí)處，“但整體并無(wú)大礙，只是將資金周轉(zhuǎn)周期進(jìn)行了一定的縮短，房企分化特征也將更加明顯”。(記者 吳俊池)

關(guān)鍵詞： 開(kāi)發(fā)企業(yè) 抵押情況 現(xiàn)房銷(xiāo)售 商品房預(yù)售條件