預計未來一段時間廣州房貸利率仍有一定下行空間

雖然3月LPR“按兵不動”，但廣州地區各銀行房貸利率近日又有松動，吹起陣陣暖風。記者走訪發現，在2月四大銀行將首套執行利率下調至LPR+80BP(5.4%)后，近日個別國有銀行再次積極調整利率，目前中國農業銀行利率已降至5.2%;部分外資銀行甚至首套房執行利率與LPR齊平為4.6%。有業內人士表示，目前廣州一手住宅庫存依然高企，預計未來一段時間廣州房貸利率仍有一定下行空間。

廣州多家銀行積極調整房貸利率

近日，廣州的首套房貸執行利率再次降至新低4.6%，有銀行提出與LPR齊平的方案。“利率最低的話，我們可以做到廣州這邊的利率下限。”渣打銀行工作人員向記者表示，“個人收入、負債、購買樓盤的建筑年份、貸款期間等因素都會影響最終的貸款利率，但如果是我們合作的開發商，會比其他銀行有優勢。”

今年開春以來，多家銀行對廣州地區房貸利率積極調整。2月，四大銀行首套房利率從此前的LPR+100BP(5.6%)下調至LPR+80BP(5.4%);二套房利率從此前的LPR+120BP(5.8%)下調至LPR+100BP(5.6%)。不過，不少銀行并未就此“停步”，除了類似渣打銀行的外資銀行政策積極，個別國有銀行也非常進取。中國農業銀行工作人員向記者表示，“我們現在房貸利率首套+60BP，執行利率為5.2%;二套+80BP，執行利率為5.4%。”

“目前我們銀行放款額度充足，預計一兩個星期就可以放款”，股份制銀行也不甘示弱，據廣發銀行工作人員口徑，“目前我行二手房首套房貸和二套房貸利率最低為LPR+55BP、LPR+75BP，即5.15%和5.35%，資料齊全即可安排放款。”

賣力吆喝的不只是銀行，購房者陳小姐向記者表示，在萬科金域曦府，銷售人員向她極力推薦匯豐銀行，更表示由于友好合作關系，可以爭取更優惠的利率。“即使利率吸引，我還是需要把手頭房子賣掉，預算才夠。”陳小姐表示，自家物業從去年9月開始已經放售，但一直未能以目標價格賣出，令置換計劃一再拖延。”

“取消LPR加點，大家才愿意入場”

不只是廣州，記者梳理發現，目前，成都、蘇州、南京、杭州等地房貸利率出現了不同程度的下調，首套房貸執行利率逐漸下降到5%以下的水平，部分城市針對優質客戶同樣降至4.6%的最低利率，這些地區均為前期樓市熱點地區。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，“過去雖然有房貸政策放松的信號，但很多貸款利率還是超過了5%的水平，而當前各類低利率政策中，開始不斷出現了和LPR齊平的政策，這也說明房貸的成本朝著最大限度放松的方向演變。從購房者的角度看，對于后續每年的月供還款確實有減負效應。而對于銀行來說，當期房貸的節奏確實需要加快，要盡量做到此類低利率貸款產品無捆綁營銷的內容，真正為顧客降低按揭貸款成本。”

廣州世聯研究院副院長崔登科則認為，目前銀行利率下調依然緩慢，對市場的刺激作用不大。“銀行應該取消LPR加點，這樣大家才愿意入場。”

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，利率還有下降的趨勢，直到達到最低利率水平，比如首套房降至LPR，二套房降至LPR+60。但李宇嘉同時認為，“這是底線，就如同首付比例非限購城市最低20%，限購區域最低30%，也是底線一樣。”

廣州一手去化周期達14.2個月，開發商謹慎推新

信貸市場放松，房貸利率下降，卻未讓廣州樓市成功迎來小陽春。崔登科表示，今年小陽春依然成色不足。在去年下半年成交轉冷影響下，早期多區的放量供應更是無法及時消化。

克而瑞數據顯示，截至今年2月底，廣州一手住宅庫存為10.6萬套，同比上升23.46%;庫存面積約1190.9萬平方米，同比增長18.09%。這也是自去年9月起，廣州連續6個月住宅庫存記錄超10萬套。按照近6個月市場庫存消化的速度計算，廣州現有的住宅庫存需要14.2個月消化。克而瑞廣佛指出，按照行業公認的庫存警戒線，只要庫存量超過12個月，就被認為存銷比過大，存貨壓力較大，存在積壓和滯銷的風險。

在庫存高壓的情況下，開發商也日趨謹慎推新。據廣州中原研究發展部統計，3月，廣州住宅新批供應3209套(32.59萬平方米)，面積同比下滑17%，比去年同期廣州陸續收緊供應、嚴格“限價”階段還低。從推貨區域結構來看，本月無區域供應超10萬平方米以上，屬于較罕見現象，供應量較大的區域為增城、番禺、黃埔、南沙。供應量較大的項目有黃埔萬科城市之光、增城珠江弘陽時光薈、金地半山風華等。不少非熱點區新盤，收籌情況不理想，即使選擇開盤，成交去化表現亦“乏善可陳”，因此開發商計劃推遲入市速度，待更多利好消息落地后再計劃推售。

海珠區去化周期較高，增城多板塊庫存“不健康”

由于買家信心仍處于重建階段，廣州大多數區域住宅庫存均高于警戒線。全市11區當中，中心區以海珠壓力最為明顯，全市來說增城區積壓最多，高達277.42萬平方米。根據克而瑞統計，截至2月底，黃埔、白云、番禺、南沙、花都以及增城六區一手住宅庫存面積超百萬平方米。海珠區去化周期高達15.7個月，擁有32.04萬平方米、2551套的貨量，成為廣州中心六區去化周期最長的區域。

有業內人士指出，去化周期長主要由于海珠區目前均價門檻較高，而目前高房價項目的競爭也較為激烈。克而瑞數據顯示，今年3月上半月海珠區一手住宅均價超8萬元/平方米，套均價在1144萬元左右。

除了年初開盤的中海觀澔府以及未來的品越華府(越秀赤沙TOD項目)等新項目入市加劇區域存量壓力。事實上，在3月，多區高價項目同臺搶客，天河的匯景臺，單價約12萬-14萬元/平方米，在開盤不足一個月內再次加推，首日去化近7成;白云東平板塊1600萬元/套起的華遠云和墅，在3月初推出18套疊墅單位，當日成交16套，大多高端項目已提前布局客戶多時，海珠的千萬級高端項目要脫穎而出并不容易。

而剛需買家較為集中的區域增城，則多個板塊承壓嚴重。在克而瑞排列的一手庫存套數貨量TOP10板塊中，增城區便占了4個板塊，分別為永寧街道、新塘鎮、朱村街道以及中新板塊。其中，朱村街道板塊去化周期為17.8個月。若按照去化周期的“低迷”12-18個月、“危險”≥18個月劃分，該去化周期健康度接近危險。

而在其他TOP10板塊中，花都的汽車城板塊去化周期達到了36.5個月，其次是22.2個月的南沙黃閣板塊，19.8個月的從化街口板塊，均屬于去化危險行列。

在周邊板塊出現重壓之際，廣州樓市的新供應也更為“偏心”中心區。從最近出臺的《2022年廣州供地計劃》《2022年廣州供地藍皮書》來看，當中不乏天河、海珠、荔灣、白云等核心區域優質地塊。而在昨日出爐的2022年首輪集中供地名單中，中心區占比大幅上升，18宗地塊中心六區地塊占比61.1%，比去年同期的25%大大提升。

廣州中原研究發展部認為，市場除信貸以外仍需要更大的利好刺激，才能進一步提振市場表現。按照目前高層對房地產市場“穩預期”的定調，加上全國部分重點城市已陸續推出優惠政策，預計二、三季度廣州部分區域存在微調購房門檻以帶動成交的可能性。（記者何璐詩）

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